2.2 Obligaciones del arrendador

El arrendador contrae una sola obligación, la de hacer gozar de la cosa al arrendatario, la de proporcionarle el goce tranquilo de la cosa durante el tiempo del contrato; a ello convergen todas las obligaciones que la ley impone al arrendador[1].

Esta obligación la podemos clasificar en 3 obligaciones principales, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1924 del código civil[2]:

1. Entregar al arrendatario la cosa arrendada: el momento de la entrega será aquél que las partes hubieren estipulado, y a falta de pacto, al momento de celebrar el contrato o en el plazo que se desprenda de la finalidad con que se arrendó el inmueble: El artículo 1920 del código Civil, indica que la entrega de la cosa que se da en arriendo podrá hacerse bajo cualquiera de las formas de tradición establecidas en la Ley. Sin embargo, tratándose de arrendamiento de bienes raíces el Código no es exacto, dado que como señala el profesor Meza, “la entrega obviamente no podrá verificarse por medio de la inscripción del título en el Registro del Conservador. La entrega a que se obliga el arrendador es la entrega material de la cosa que permite al arrendatario gozarla[3]”. En consecuencia, la entrega deberá realizarse de cualquier forma que se asegure el traspaso de la tenencia material de la bien raíz arrendado, como puede ser incluso una forma ficta, como ocurre con las entregas de las llaves de la propiedad.

Por lo tanto, las inscripciones en los Registros Conservatorios no aseguran la entrega material de la cosa que supone el arrendamiento como condición indispensable para que el arrendatario pueda ejercer los derechos personales de uso y goce que nacen del contrato, determinando esta circunstancia que la inscripción no constituya una forma de dar cumplimiento con esta obligación, sin perjuicio de la importancia que tiene para los efectos prevenidos en el artículo 1962 del código civil.

Para dar cumplimiento con la entrega de la cosa, nos remitiremos a las reglas previstas en el Código Civil con relación a pago, que no es otra cosa que la prestación de lo que se debe (artículo 1568 del código civil). En consecuencia, se seguirán las siguientes reglas:

a) En primer lugar, deberá estarse a lo estipulado por las partes.

b) A falta de estipulación, la entrega deberá hacerse al acreedor mismo que será el arrendatario que concurrió con su voluntad o debidamente representado a la celebración del contrato de arrendamiento, o quienes les haya sucedido en el crédito, bien sea a título singular o universal, o a la persona por éste para recibir el pago (artículo 1576 del código civil).

c) Si nada se estipulare respecto del lugar en que se realizará el pago[4], regirá necesariamente el artículo 1588 del código civil, toda vez que tratándose del arrendamiento de la cesión del goce de un bien raíz urbano que consiste en un cuerpo cierto, deberá realizarse la entrega de la propiedad en el lugar donde ésta se encuentre ubicada.

d) Si el contrato nada dijere sobre la época en que se realizará la entrega de la propiedad arrendada, rige la regla general contenida en el artículo 1569 del código civil, según la cual la obligación debe cumplirse en conformidad a su tenor. De esta forma, siendo el plazo y la condición elementos accidentales, que para entenderse incorporados en el contrato requieren de una expresa manifestación de voluntad, lo normal es que la obligación sea pura y simple, razón por la cual la entrega deberá verificarse inmediatamente después de celebrado el contrato.

Con todo, la obligación de cosa no será exigible inmediatamente después de celebrado el contrato si en los términos de éste resulta se ha arrendado una cosa que se espera que exista, caso en el cual debe entenderse incorporado en el arrendamiento un plazo tácito conforme al artículo 1494 inciso 1° del código civil[5]

Puede ocurrir que el arrendador se encuentre imposibilitado de entregar la cosa arrenda.  De acuerdo a lo establecido en el profesor Meza, “el incumplimiento de la obligación del arrendador acarrea las consecuencias que son comunes a todo incumplimiento. Es indispensable averiguar la causa determinante del incumplimiento, esto es, si se debe al hecho o culpa del arrendador o a un caso fortuito[6]”.

De acuerdo a lo estudiado en el capítulo I, el arrendamiento de bienes raíces urbanos es un contrato bilateral, razón por la cual el principio se entiende incorporada la resolución resolutoria tácita conforme a lo dispuesto en el artículo 1489 del código civil, confiriéndose de esta forma al acreedor diligente un derecho alternativo a solicitar la resolución del contrato o su ejecución forzada, en ambos casos con indemnización de perjuicios, lo cual conduce a que el arrendatario titular de ambas acciones en caso de mediar el incumplimiento de la obligación por parte del arrendador. Por lo tanto, de acuerdo a las precisiones señaladas previamente, es posible que se presenten las siguientes hipotesis:

• Cuando sea por un hecho, culpa suya o de sus agentes o dependientes. El arrendatario, bajo esta hipótesis, tendrá derecho para desistir del contrato con indemnización de perjuicios. Pero solo habrá lugar a la indemnización cuando el arrendador haya creído erróneamente y de buena fe, que podía arrendar la cosa, salvo que la imposibilidad haya sido conocida del arrendatario o provenga de fuerza mayor o caso fortuito. Así, por ejemplo, el arrendador da en arrendamiento un inmueble para ser destinado a local comercial, y la municipalidad respectiva no otorga la patente respectiva, por estar ubicado en una zona residencial. Se trata de la llamada culpa in contraendu o contrahendo.

• Cuando el arrendador se encuentra imposibilitado de entregar la cosa por caso fortuito o fuerza mayor: En este caso, solo el arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato, pero no a exigir la indemnización de perjuicios.

Por otra parte, el arrendador también puede incumplir cuando retarda la entrega del inmueble objeto del contrato de arriendo. De acuerdo al artículo 1925 el CC regula las consecuencias de la imposibilidad de entregar la cosa arrendada. De acuerdo a este artículo podemos realizar las siguientes precisiones:

• Cuando el retardo en la entrega del inmueble sea por un hecho, culpa suya o de sus agentes o dependientes es constituido en mora de entregar: El arrendatario tendrá derecho a la indemnización de perjuicios; agregando el inciso segundo del artículo 1925 del código civil: “si por el retardo se disminuyere notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato, sea por haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las circunstancias que lo motivaron, podrá el arrendatario desistir del contrato, quedando a salvo la indemnización de perjuicios (…)”. Como se puede apreciar, el artículo determina consecuencias normativas diversas atendiendo a la utilidad que aún proporciona el contrato incumplido, constituyendo una regla excepcional que prevalecerá frente al artículo 1489 del código civil[7]. Hipotesis:

a) La primera situación del artículo 1926 del código civil constituye la regla general respecto del incumplimiento de la obligación de entregar la cosa arrendada: Si el arrendador por su culpa es constituido en mora de entregar, tendrá derecho el arrendatario a indemnización de perjuicios.

Esta hipótesis supone que el contrato todavía puede ser cumplido (en caso contrario, se aplica el artículo 1925 del código civil) y bajo ese supuesto, solo confiere al arrendatario acción para demandar el cumplimiento forzado de la obligación con la correspondiente indemnización de perjuicios[8], no encontrándose facultado para solicitar la terminación de un contrato que aún puede ser cumplido por el retardo en el cumplimiento de la obligación de entregar por parte del arrendador.

b) La segunda situación, ocurre cuando no existiendo reglas especiales sobre el momento en el arrendador deberá entenderse constituido en mora, se aplicarán as reglas establecidas en el artículo 1551 del código civil[9].

En conclusión, de acuerdo a lo establecido en el inciso segundo del artículo 1925 del código civil, el cual admite en forma excepcional la posibilidad de terminar el arrendamiento celebrado, cuando el retardo en la entrega de la cosa importare una notable disminución de la utilidad del contrato para el arrendatario, en la medida que esta pérdida de utilidad del contrato para el arrendatario, en la medida que ésta pérdida de utilidad sea consecuencia de deterioros que haya sufrido la cosa durante este lapso, o bien, que se deba al cese de las circunstancias que motivaron la celebración del contrato.

Estas circunstancias excepcionales deben ser acreditadas por el arrendatario, y su aplicación es estricta, siendo propiamente expresivas de la opción legislativa en orden a proteger la existencia de la relación contractual acorde con el principio de conservación de los contratos, toda vez que se efecto es limitar las acciones judiciales de que puede valerse el arrendatario en caso de incumplimiento de la obligación de entregar por el arrendador.

• Cuando el retardo en la entrega del inmueble sea por un fuerza mayor o caso fortuito: En este caso, el arrendatario no tendrá derecho a indemnización.

Cabe señalar que la entrega de la cosa dada en arriendo, trae como consecuencia, la obligación de ceder el goce de la cosa, por lo que el arrendador debe inhibirse de realizar cualquier acto que perturbe el derecho del arrendatario, siendo responsable tanto por los actos que realizan aquellas personas a quienes puede prohibir la realización de estas actuaciones.

Finalmente, siendo el arrendamiento un contrato bilateral, el arrendador se encuentra vedado de solicitar la restitución de la cosa a pretexto de necesitarla para sí, poniendo término al contrato[10].  Sin embargo, esta regla general reconoce como excepción el que se hubiera pactado este evento, caso en el cual se trataría propiamente de un arrendamiento a plazo establecido a favor de una sola de las partes[11]. Con todo, considerando la finalidad de protección aún presente en la Ley 18.101, y al hecho que se trataría en definitiva de un caso de terminación del contrato, es posible la aplicación del artículo 3° de Ley, el cual dispone de un plazo necesario en forma previa a la restitución o al desahucio de la propiedad, derecho irrenunciable establecido en favor del arrendatario[12].

• Mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada: La finalidad misma de esta obligación está destinada precisamente a evitar que los deterioros que sufra la cosa producto del transcurso del tiempo terminen por negar su aptitud para satisfacer la necesidad que motivó al arrendatario a celebrar el contrato. En este sentido, podemos decir que la obligación de mantener la cosa tiene por finalidad resguardar las condiciones que permiten la existencia del contrato de arrendamiento, conservando el estado en que se encuentra la cosa cuyo goce fue cedido, no basta con que la cosa sea inicialmente apta; la obligación del arrendador de procurar al arrendatario el goce de la cosa se prolonga por el tiempo de duración del arrendamiento. En suma, sebe entregarla en estado de servir y mantenerla o conservarla en este estado[13]”.

La forma en que se concreta esta obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado es a través de las prestaciones que el Código impone al arrendador, consistentes en hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias para mantener precisamente este estado. 

Con todo, no siendo una obligación esencial, sino un elemento de la naturaleza en el contrato de arrendamiento, el Código admite expresamente los pactos a que este respeto puedan realizar las partes, sea alterando las reglas legales respecto de que parte debe realizar las reparaciones o bien extendiendo la obligación del arrendatario a otras reparaciones.

• Reparaciones Necesarias: Las reparaciones necesarias son todas aquellas “indispensables para mantener la cosa en estado de servir para el objeto que se la arrendó[14]”. En principio el arrendatario está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias, de forma que el límite de la obligación del arrendador se construye en torno a la conservación de la cosa arrendada. Respecto de ésta afirmación, se observan algunas consecuencias:

a) El arrendador, salvo pacto en contrario, no tiene obligación alguna de realizar mejoras destinadas a aumentar el valor comercial de la cosa (útiles) ni aquellas que consistan en objeto de lujo y recreo (voluptuarias); situación que se encuentra plenamente justificada, si consideramos que la realización de este tipo de inversiones afecta la economía del contrato, alterando la equivalencia de las prestaciones.

b) El arrendador, no tiene la obligación de realizar las reparaciones locativas, que el código civil en su artículo 1927 y 1940, pone de cargo de arrendatario, salvo pacto en contrario. Pero, ¿qué entendemos por reparaciones locativas? El código los define como aquellas que según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc[15].

La definición proporcionada con el Código nos permite identificar los elementos que permiten definir una reparación como locativa:

a) Según la costumbre del país, si de cargo de los arrendatarios: éste elemento no entrega información exacta de cuáles serían las preparaciones locativas.

b) Se trata de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes: Este elemento, nos indica que las reparaciones locativas son aquellas que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, lo cual nos permite excluir aquellas reparaciones que sean necesarias como consecuencia de la mala calidad de la construcción o que provengan normalmente de causas extrañas a la actuación del arrendatario y sus dependientes. Estos deterioros, por ende, provienen del hecho mismo de usar y gozar la propiedad arrendada por lo que en este caso el arrendatario será responsable de aquellas reparaciones que necesite la cosa arrendada que provengan de su propia actuación, del desgaste común que supone hacer uso de ella y de los daños menores que se ocasionen mientras detente la cosa.

c) El código ejemplifica, indicando como reparaciones locativas aquellas destinadas a subsanar los deterioros provenientes del desgaste de paredes, cercas, rotura de cristales, etc.

En consecuencia, éstas reparaciones tienen un factor común: No dicen relación con la aptitud de la cosa para desarrollar los fines para los cuales fue arrendada.

Ahora bien, si el arrendatario es quien realiza las reparaciones necesarias, estará obligado el arrendador a reembolsar los costos que hubiesen tenido[16]. Esta solución confirma el hecho que la ejecución material de la obligación se hubiese realizado por parte del arrendatario no altera la distribución de los costos que realiza el Código. Sin embargo, existen ciertas exigencias para que el arrendatario tenga derecho a reembolso por los costos en que haya incurrido que son: que no se hayan hecho necesarias por su culpa y que haya dado noticia lo más pronto posible arrendador para que las hiciera por su cuenta. La Corte Suprema ha agregado 2 requisitos adicionales: que el arrendador frente a la noticia de su arrendatario, no haya tratado de hacer las mejoras oportunamente y que el arrendatario pruebe la necesidad de las reparacionesde que se trata.

• Reparaciones Útiles: La regla general es que sean de cargo del arrendatario, sin perjuicio de poder separar y llevarse los materiales, siempre y cuando no se provoque detrimento a la cosa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto a abonar al arrendatario lo que valdrían los materiales, considerándolos separados[17]. Excepcionalmente serán de cargo del arrendador cuando éste consintió en las mejoras con expresa condición de abonarlas.

• Reparaciones voluptuarias: siempre serán de cargo del arrendatario, sin derecho a reembolso, a menos que se pactare otra cosa.

3. Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada: El arrendador como parte de la obligación de ceder el goce de la cosa arrendada asume también la obligación de asegurar que este goce cedido será tranquilo y pacífico, librando al arrendatario de toda turbación o embarazo.

• Abstenerse de mudar la forma de la cosa arrendada o de hacer trabajos en la misma, que embaracen el goce del arrendatario. El artículo 1928 del código civil establece que el arrendador no puede sin el consentimiento del arrendatario:

– Mudar la forma de la cosa arrendada

– Hacer en ella obras o trabajos que puedan turbar o embarazar el goce del bien por el arrendatario.

Sin embargo. La ley permite al arrendador efectuar reparaciones siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos[18]:

– Que se trate de reparaciones que no pueden sin grave inconveniente diferirse

– Que la privación que sufra el arrendatario en el goce de la cosa, a consecuencia de las reparaciones, sólo sea parcial.

El arrendatario, en el caso anterior, tendrá derecho a una rebaja proporcional de la renta de arrendamiento. Puede ocurrir, sin embargo, que las reparaciones sean de tal magnitud, que priven al arrendatario del goce de la cosa arrendada, caso en el cual éste podrá “dar por terminado el arrendamiento”, o sea, podrá pedir que se declare el término del contrato[19]. Así, Y si estas reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa, que el resto no aparezca suficiente para el objeto con que se tomó en arriendo, podrá el arrendatario dar por terminado el arrendamiento[20].

Finalmente, el arrendatario tendrá derecho a ser indemnizado de los perjuicios que se le ocasionaren, en las siguientes hipótesis:

1. Cuando las reparaciones proceden de causa que ya existía al tiempo del contrato, y no era conocida del arrendatario, pero sí por el arrendador.
2. Cuando las reparaciones proceden de causa que ya existía al tiempo del contrato, y aun cuando no era conocida por el arrendador, era tal (la causa) que el arrendador tenía antecedentes para temerla o debiese por su profesión conocerla
3. Cuando las reparaciones embarazan el goce de la cosa demasiado tiempo, de manera que no pueda subsistir el arrendamiento sin grave molestia o perjuicio del arrendatario

• Abstenerse de turbar en cualquiera otra forma al arrendatario: De acuerdo a lo establecido en el artículo 1929 del código civil: “Si fuera de los casos previstos en el artículo precedente, el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por cualquiera persona a quien éste pueda vedarlo, tendrá derecho a indemnización de perjuicios”. En este caso estamos en presencia de vías de hecho respecto de actos que en que incurre el arrendador o un tercero, sobre el cual el arrendador posee el ascendiente suficiente, como para haberle impedido realizar la conducta que perturba al arrendatario en el goce del bien.

Ahora bien, si se trata de actos realizados por terceros sobre los cuales el arrendador nada puede hacer, o que ningún vínculo tienen con él, será el arrendatario quien asumirá su propia defensa[21].

• Amparar al arrendatario en las turbaciones de derecho: Estas son aquellas que turbaciones de provengas de terceros, que pretendan derechos sobre la cosa cuya causa sea anterior al contrato de arrendamiento, y que resulten incompatibles con los derechos surgidos del contrato celebrado, caso en el cual cobra pleno vigor la obligación de saneamiento. Ahora bien, la intensidad de la protección del arrendatario frente a estas turbaciones de derecho responde proporcionalmente a la intensidad de la afectación, toda vez que el código distingue en su regulación de las consecuencias jurídicas, según la importancia de la turbación y la posibilidad de seguir cumpliendo el contrato:

– Si la privación que sufre el arrendatario en el goce de la cosa es de escasa magnitud, y puede continuar obteniendo el beneficio que perseguía al contratar: tendrá derecho a exigir una rebaja en la renta del arriendo, por el tiempo que reste al contrato.

– Si la privación que sufre el arrendatario es de tal magnitud, que es de presumir que de haber faltado esa parte no habría contratado: podrá exigir que cese el contrato.

En cuanto a la indemnización a que tiene derecho el arrendatario en los casos anteriores, distinguimos también[22]:

– Si la causa del derecho alegado y justificado por el tercero fue conocida del arrendador, pero no del arrendatario: deberá el arrendador indemnizar todos los perjuicios ocasionados al arrendatario.

– Si la causa del derecho alegado y justificado por el tercero debió ser conocida del arrendador, pero no lo fue del arrendatario: deberá el arrendador indemnizar todos los perjuicios ocasionados al arrendatario.

– Si la causa del derecho alegado y justificado por el tercero fue conocida por ambas partes, pero se estipuló que el arrendador respondería por ella: deberá el arrendador indemnizar todos los perjuicios ocasionados al arrendatario, o según lo que se haya estipulado por las partes.

– Si la causa[23] del derecho alegado y justificado por el tercero no fue ni debía ser conocida por el arrendador: éste sólo responderá del daño emergente producido al arrendatario, no del lucro cesante.

Cabe señalar que los terceros que pretendan derechos sobre la cosa, deben demandar al arrendador, no al arrendatario, lo que resulta de toda lógica, pues el primero es el dueño de la cosa, y por ende legítimo contradictor con el tercero que reclama derechos sobre la cosa. De igual manera el arrendatario deberá comunicar al arrendador la molestia o turbación que reciba de los terceros, a consecuencia de los derechos que alegan. De no hacerlo, podrá verse en la obligación de indemnizar los perjuicios que se le ocasionen al arrendador[24]

Luego, existen además otras obligaciones que podríamos nombrarlas como secundarias:

4) Obligación de sanear los vicios redhibitorios de la cosa: Puede ocurrir que la cosa arrendada esté en mal estado, o su calidad sea insuficiente, de manera que el arrendatario no puede destinarla al uso para que fue arrendada[25]. Se trata de vicios redhibitorios. En este caso, el arrendatario tiene derecho a la terminación del contrato por tratarse de un incumplimiento del contrato por parte del arrendador, de estos vicios ocultos.

¿Cuándo podrá el arrendatario impetrar este derecho?:

1. Cuando el arrendador conocía el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato
2. Cuando el arrendador no conocía el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato.
3. Y aún en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.

Cabe destacar que resulta indiferente el motivo o causa del mal estado de la cosa. En cualquier circunstancia, el arrendatario podrá pedir que se declare la terminación del contrato o eventualmente su resolución, si no alcanzó a producir efectos.

¿Qué ocurre si el impedimento para el goce del inmueble sea parcial?

En este caso si el arrendador y arrendatario no logran llegar a un acuerdo, el juez decidirá:

1. Acoger la demanda de terminación de contrato.
2. Conceder una rebaja del precio o renta.

¿Qué ocurre con la indemnización a que tiene derecho el arrendatario?[26]

• Si el vicio de la cosa tuvo una causa anterior al contrato: tendrá derecho el arrendatario para que se le indemnice el daño emergente[27].
• Si el vicio era conocido del arrendador al tiempo del contrato: tendrá derecho el arrendatario para que se le indemnice el daño emergente y el lucro cesante[28].
• Si el vicio era tal que el arrendador debió por los antecedentes previos preverlo o por su profesión conocerlo: tendrá derecho el arrendatario para que se le indemnice el daño emergente y el lucro cesante[29]

¿Cuándo el arrendatario carecerá del derecho a ser indemnizado? El arrendatario no gozará de indemnización en los siguientes casos[30]:

• Si contrató a sabiendas del vicio redhibitorio que afectaba a la cosa y no se obligó el arrendador a sanearlo.
• Si el vicio era tal, que el arrendatario no pudo, sin grave negligencia de su parte ignorarlo.
• Si renunció expresamente a la acción de saneamiento por el mismo vicio, designándolo. Cabe destacar que además de la renuncia se debe indicar el vicio, explicarlo, señalar que defectos contiene.

5) Obligación de reembolsarle al arrendatario, las sumas que éste destinó a reparaciones del inmueble, cuando dicho gasto era de cargo del arrendador: de acuerdo a lo estudiado previamente, el arrendador por regla general debe responder por todas las reparaciones necesaria que requiera el inmueble arrendado, salvo cuando se trata de las locativas, y aún tratándose de éstas últimas responderá el arrendador, en los casos excepcionales señalados por la ley. Por ende, si dichas reparaciones fueron realizadas por el arrendatario, tendrá derecho a reclamar del arrendador que éste le reembolse las sumas invertidas con tal fin. Excluimos de este derecho, por cierto, las inversiones efectuadas para realizar reparaciones útiles y voluptuarias, pues serán de cargo del arrendatario, a menos que el arrendador también las asumiera como suyas, en el contrato.

5) Obligación de restituir al arrendatario la suma recibida por concepto de garantía, si procede: La ley nada dice al respecto, sin embargo, se ha impuesto como costumbre, que el arrendatario entregue al arrendador, al momento de celebrar el contrato, una garantía, usualmente ascendiente a una renta de arrendamiento, aunque nada impide que pueda pactarse una suma superior[31].

¿Qué ocurre con esta garantía? Para poder saber qué ocurrirá con la garantía, debemos distinguir:

• La cosa arrendada presenta deterioros: En este caso la suma de dinero que el arrendador entregó como garantía, no puede destinarse al pago de la renta, a menos que el arrendador consienta en ello. Dicho dinero se entrega para responder el arrendatario, ante los deterioros que presente la cosa arrendada al momento de cesar el contrato, con el objeto que el arrendador pueda destinarla a efectuar las reparaciones pertinentes. En todo caso, el arrendador debe dar cuenta al arrendatario, de los gastos en que incurrió, a consecuencia de las reparaciones que se hicieron en la cosa arrendada.

• La cosa arrendada no presenta deterioros: Si la cosa arrendada no presenta deterioros, el arrendador debe devolver al arrendatario la suma correspondiente al mes de garantía, debidamente reajustada, debiendo ser equivalente a la cantidad pagada por la renta del último mes.

7) Obligación de indemnizar al arrendatario por los daños y perjuicios que se le ocasionen, con motivo del contrato y sin culpa de su parte: Al igual que ocurre en otros contratos en los que una persona detenta por un tiempo cosas ajenas, podría ocurrir que se originen daños y perjuicios al arrendatario a consecuencia del uso y goce de la cosa que recibió en arrendamiento. En este caso, aludimos a la responsabilidad civil que puede nacer para el arrendatario, cuando debe indemnizar a un tercero por los daños y perjuicios que éste haya experimentado. No se trata por ende de la obligación de sanear los vicios redhibitorios de la cosa objeto del contrato, ya que respecto a ellos se basan en el daño que se le ocasiona directamente al arrendatario, cuando el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada cuando el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada. En cambio, respecto de la obligación que aludimos en este punto, dice relación con el perjuicio que experimenta el arrendatario, de manera indirecta, cuando a consecuencia de ese mal estado o calidad de la cosa, se provocaron daños a terceros que el arrendatario se ha visto en la necesidad de reparar. En tal caso el arrendatario tendrá derecho a dirigirse en contra el arrendador, para lo cual deberá cumplir con los siguientes requisitos:

• Dichos daños y perjuicios, como es lógico, deben tener su causa en el contrato de arrendamiento, deben producirse “con ocasión del contrato”.
• Dichos daños y perjuicios deben producirse “sin culpa del arrendatario”
• Que el tercero afectado haya demandado al arrendatario y no al arrendador.

8) Obligación de permitir que el arrendatario de un establecimiento comercial, fije por algún tiempo un aviso en el frontis del local que arrendaba, informando acerca de su nuevo domicilio: Respecto a esta obligación, o hay norma expresa ni en el Código Civil ni en la Ley Nº 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, por lo que es una costumbre, y y por ende un imperativo jurídico, que el arrendador permita al arrendatario que fije un aviso o cartel en el frontis del establecimiento comercial o la oficina que el segundo arrendaba al primero, en el que se informe a los terceros, y en especial a la clientela del comerciante, cuál es el nuevo domicilio del que era arrendatario. Lo razonable es que dicho aviso permanezca en el acceso del local o de la oficina por un período que fluctúa entre quince y treinta días. Jorge López Santa María, citando a Puig Brutrau, señala que “terminado un arrendamiento de oficinas o locales comerciales, el propietario tiene la obligación jurídica de permitir a su antiguo arrendatario colocar un rótulo o aviso en la puerta del inmueble que ocupaba, anunciando el lugar al que se ha trasladado[32]”.

9) Obligación de entregar recibo o carta de pago que acredite el pago de la renta: El artículo 24 N° 3 de la Ley 18.101, viene a completar un sensible vacío de la regulación civil[33], estableciendo la obligación que tiene el arrendador de otorgar los recibos que acrediten el pago de las rentas de arrendamiento, situación que cobra importancia para el arrendatario, toda vez que conforme al artículo 1570 del código civil en los pagos periódicos la carta de pago o recibo de tres periodos determinados y consecutivos harán presumir los pagos de los anteriores períodos, siempre que hayan debido efectuarse entre los mismos acorredor y deudor. El incumplimiento de esta obligación se encuentra sancionado en la Ley 18.101, con la aplicación de multas que pueden ir de una a sesenta unidades de fomento.

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[1] Alessandri, Arturo, ob. cit., p. 163.

[2] Artículo 1924 del código civil: El arrendador es obligado:

    1º. A entregar al arrendatario la cosa arrendada;

    2º. A mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada;

    3º. A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

[3] Meza, 2007, op.cit. p 99. En el mismo sentido la Corte de Apelaciones de Valparaíso resolvió que la inscripción en el Registro del Conservador de Bienes Raíces no puede constituir entrega, toda vez que la ley no le reconoce efecto respecto de la tradición de derechos personales y por qué la inscripción del arriendo solo puede hacerse para los efectos del artículo 1962 del Código Civil. Corte de Apelaciones de Valparaíso. Sentencia de 27 de abril de 1906. Citada en: Repertorio de legislación y Jurisprudencia Chilenas, Código Civil y Leyes Complementarias. Tomo VIII, op.cit.p. 79. También en: Revista de Derecho y Jurisprudencia T.78. sec. 1°, p. 280

[4] De acuerdo a lo estudiado previamente, el bien raíz podría entregase en un lugar distinto a aquel donde se encuentra ubicado, toda vez que cabe en el arrendamiento la entrega ficta a través de la entrega de las llaves de la propiedad.

[5] El código civil en su artículo 1494 establece lo siguiente: El plazo es la época que se fija para el cumplimiento de la obligación, y puede ser expreso o tácito. Es tácito el indispensable para cumplirlo. No podrá el juez, sino en casos especiales que las leyes designen, señalar plazo para el cumplimiento de una obligación: sólo podrá interpretar el concebido en términos vagos u oscuros, sobre cuya inteligencia y aplicación discuerden las partes.

[6] Meza. 2007, op.cit. p. 100

[7] Artículo 1489 del código civil, “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio o la resolución o el cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios”.

[8] En este sentido la Corte Suprema, considerando que una interpretación limitativa del artículo 1926 del código civil, en orden a que solo autoriza demandar la indemnización de perjuicios más no el cumplimiento forzado de la obligación, llevaría a que la subsistencia de la relación contractual, quedaría entregada a la voluntad de la parte deudora, correctamente ha fallado que: “Es inaceptable la doctrina que sostiene que, conforme al artículo 1926, el arrendatario no tiene derecho a exigir del arrendador la entrega de la cosa arrendada sino el de exigir la indemnización de perjuicios, puesto que esa disposición no lo exime de la obligación primordial de entregar la cosa arrendada, si no que le impone la sanción de indemnizar perjuicios por la mora en hacer la entrega por su culpa o la de sus dependientes (…)”. Corte Suprema. Sentencia de 20 de mayo de 1921. Citada en: Repertorio de Legislación y Jurisprudencia Chilenas, Código Civil y Leyes Complementarias. Tomo VIII, op.cit. p. 85. También en: Gaceta de los Tribunales. 60. 1921, p.313; Revista de Derecho y Jurisprudencia. T. 20, sec. 1°, P. 419

[9] Artículo 1551 del código civil; El deudor está en mora,

    1º. Cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado, salvo que la ley en casos especiales exija que se requiera al deudor para constituirle en mora;

    2º. Cuando la cosa no ha podido ser dada o ejecutada sino dentro de cierto espacio de tiempo, y el deudor lo ha dejado pasar sin darla o ejecutarla;

    3º. En los demás casos, cuando el deudor ha sido judicialmente reconvenido por el acreedor.

[10] Artículo 1967 del código civil, “El arrendador no podrá en caso alguno, a menos de estipulación contraria, hacer cesar el arrendamiento a pretexto de necesitar la cosa arrendada para sí”.

[11] Artículo 1953 del código civil, “Si se ha fijado tiempo forzoso para una de las partes y voluntario para la otra, se observará lo estipulado, y la parte que puede hacer cesar el arriendo a su voluntad, estará sin embargo sujeta a dar la noticia anticipada que se ha dicho”.

[12] Artículo 19 de la Ley 18.101, Son irrenunciables los derechos que esta ley confiere a los arrendatarios.

[13] Meza. 2007, op.cit. p. 101

[14] Meza, 2007, op.cit. p. 101. En el mismo sentido, Corte de Apelaciones de Santiago. Sentencia de 9 de noviembre de 1989. Citada en: Repertorio de Legislación y Jurisprudencia Chilenas, Código Civil y Leyes Complementarias. Tomo VIII, op.cit. p. 89. También en: Revista de Derecho y Jurisprudencia. T.89, sec. 2°, p. 116.

[15] Artículo 1940 del código civil

[16] Ver artículo 1935 del código civil

[17] Artículo 1936 del código civil; El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales, sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales considerándolos separados.

[18] Artículo 1928 inciso segundo; Con todo, si se trata de reparaciones que no puedan sin grave inconveniente diferirse, será el arrendatario obligado a sufrirlas, aun cuando le priven del goce de una parte de la cosa arrendada; pero tendrá derecho a que se le rebaje entre tanto el precio o renta, a proporción de la parte que fuere.

[19] Artículo 1928 inciso 3; Y si estas reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa, que el resto no aparezca suficiente para el objeto con que se tomó en arriendo, podrá el arrendatario dar por terminado el arrendamiento.

[20] Alessandri, Arturo, ob. cit., p. 166.

[21] Artículo 1930 inciso 3; i el arrendatario es turbado en su goce por vías de hecho de terceros, que no pretenden derecho a la cosa arrendada, el arrendatario a su propio nombre perseguirá la reparación del daño.

[22] Artículo 1930 del código civil

[23] El conocimiento de la causa, al que se refiere la ley, ha de existir al tiempo del contrato.

[24] Artículo 1931 del código civil; La acción de terceros que pretendan derecho a la cosa arrendada, se dirigirá contra el arrendador. El arrendatario será sólo obligado a noticiarle la turbación o molestia que reciba de dichos terceros, por consecuencia de los derechos que alegan, y si lo omitiere o dilatare culpablemente, abonará los perjuicios que de ello se sigan al arrendador.

[25] Ver artículo 1931 del código civil

[26] Ver, artículo 1933 del código civil

[27] El daño emergente es la pérdida efectiva en el patrimonio que experimenta el afectado. En este caso, cuando existe un incumplimiento del contrato de arriendo

[28] En este caso estamos en presencia de una hipótesis donde una de las partes estaba obligada a informar a la otra acerca de algún aspecto del contrato, y no lo hizo, ocasionando dicha omisión un daño a la contraparte.

[29] Podríamos definir al lucro cesante como aquella ganancia o utilidad que se deja de percibir producto de un daño imputable a otra persona.

[30] Ver artículo 1934 del código civil.

[31] El art. 2º transitorio de la Ley Nº 18.101, aplicado para los contratos de arrendamiento celebrados hasta el 29 de enero del año 1986, según expresamos, dispone que “El arrendador podrá exigir al arrendatario que caucione sus obligaciones mediante una garantía que deberá ser en dinero y, en tal caso, ésta no podrá exceder de un mes de renta. / Cuando procediere la devolución de la garantía, el arrendador deberá restituirla reajustada en la misma proporción a la variación que haya experimentado el Índice de Precios al Consumidor, determinado por el Instituto Nacional de Estadísticas o por el organismo que haga sus veces, entre el mes ante precedente a la entrega de ella y el mes ante precedente al de su devolución”. Ana María Hübner y Sofía Vergara, señalan “El artículo 2º transitorio de la Ley número 18.101, en su número 7, faculta al arrendador para que exija al arrendatario una caución de sus obligaciones mediante una garantía, la que, necesariamente, debe ser en dinero, y no puede ser superior a un mes de renta. Estas normas si bien están dentro de la normativa transitoria, son de aplicación actual y permanente” (el destacado es nuestro): ob. cit., pp. 43 y 44. Habría que precisar, sin embargo, que la frase citada no puede llevarnos a concluir que siga vigente la limitación de un mes de renta por concepto de garantía, pues el aludido artículo transitorio expiró hace ya largo tiempo. Por ende, no existiendo en la actualidad norma limitativa de la autonomía de la voluntad y la libertad contractual, las partes perfectamente pueden estipular la entrega de sumas por concepto de garantía, que excedan la renta de un mes de arrendamiento.

[32] Jorge López Santa María, Los Contratos. Parte general, Tomo II, Santiago de Chile, Editorial Jurídica de Chile, 1998, p. 406.

[33] Vid. Abeliuk, op.cit. p. 574