2.3 Derechos del arrendador: : Los principales derechos del arrendador son los siguientes:
1. Derecho a recibir íntegra y oportunamente la renta pactada: Es el principal derecho y objetivo que lo hizo celebrar el contrato de arriendo. El arrendador tiene derecho a recibir un pago íntegro y oportuno, conforme a los términos de la convención. El artículo 21 de la 18.101, establece dos reglas fundamentales, aplicables no sólo a los arrendamientos de predios urbanos, sino que a todo contrato de arriendo:
- En caso de mora, los pagos o devoluciones que deban hacerse entre las partes de todo contrato de arriendo, regido o no por esta ley, se efectuarán reajustados en la misma proporción en que hubiere variado el valor de la unidad de fomento entre la fecha en que debieron realizarse y aquella en que efectivamente se hagan.
- Cuando se deban intereses, se calcularán sobre la suma primitivamente adeudada, más el reajuste de que trata el inciso anterior.
Por lo tanto, no es necesario pactar el reajuste, siendo un elemento de la naturaleza[1] del contrato y para excluirlo se requiere por ende, estipulación expresa, la que en todo caso sólo podría referirse a las sumas que cobre el arrendador, no el arrendatario, pues éste no puede renunciar a los derechos que le confiere la ley, según lo prescrito en el artículo 19 de la Ley Nº 18.101[2]. Pero si las partes desean un eventual pago de intereses, deberán pactarlo.
2. Derecho a exigir al arrendatario que efectúe las reparaciones locativas; salvo, en aquellos casos, ya estudiados, en los cuales las mencionadas reparaciones sean de cargo del arrendador.
3. Derecho a exigir al arrendatario que le indemnice por los daños ocasionados a la cosa arrendada, salvo si estos se producen por caso fortuito o fuerza mayor.
4. Derecho a obtener del arrendatario la pertinente indemnización, por los daños causados en la cosa y por su destrucción, si fuere culpable o dolosa.
5. Derecho a exigir al arrendatario que le restituya la cosa arrendada, al expirar el contrato, y si se trata de un predio urbano, con sus servicios básicos y gastos comunes al día[3].
6. Derecho a pedir al Tribunal que lo autorice para retener bienes del arrendatario, cuando éste le adeude rentas o indemnizaciones.
7. Derecho a pedir el término anticipado del contrato, si el arrendatario no cumple sus obligaciones: Respecto a este derecho, el incumplimiento del pago de la renta, podría llevar al arrendador a pedir el término anticipado del contrato por falta de pago de la renta. Sin embargo, ¿Qué ocurre con otros incumplimientos, que no tengan la gravedad del mencionado? Bastará cualquier incumplimiento por muy insignificante que fuere, para pedir la resolución del contrato[4], salvo en aquellos casos en que la ley señale otra cosa[5].
8. Derecho a inspeccionar la cosa arrendada, durante la vigencia del contrato, en los términos que expusimos a propósito de las obligaciones del arrendatario.
9. Derecho a destinar la suma percibida por concepto de garantía, a cubrir los gastos efectuados por las reparaciones que deben ejecutarse en el mueble o inmueble arrendado, cuando se trate de deterioros de los cuales el arrendatario era responsable, así como también al pago de servicios básicos y de los gastos comunes que no hubieren sido satisfechos por el arrendatario.}
[1] Los elementos de la naturaleza, son aquellos que se entienden pertenecerle a un acto jurídico, sin necesidad de una cláusula especial. Si las partes desean excluirlos deben pactarlo en forma expresa
[2] Artículo 19 de la Ley 19.101, Son irrenunciables los derechos que esta ley confiere a los arrendatarios.
[3] Respecto a los gastos comunes, el art. 4º de la Ley Nº 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, dispone que serán de cargo del propietario de la unidad, pero usualmente, se trata de una obligación que pesa sobre el arrendatario.
[4] El artículo 1489 nos señala que en los contratos bilaterales (en este caso el contrato de arriendo), va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio o la resolución (en el contrato de arriendo la terminación) o el cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios.
[5] El artículo 1489 del código civil no distingue de qué naturaleza debe ser el incumplimiento, cualquiera de las obligaciones contraídas, una vez infringida importa el cumplimiento de tal condición.