2.4 Forma de entrega de la propiedad arrendada

Entre las obligaciones del arrendador, se encuentra la entrega de la cosa arrendada.

¿Cuándo se realiza la entrega?

El momento en que se realizará la entrega, será aquél que las partes hubieren estipulado, y a falta de pacto, al momento de celebrar el contrato o en el plazo que se desprenda de la finalidad con que se arrendaron las cosas. La cosa ha de entregarse en el tiempo convenido, y en el silencio de las partes, inmediatamente de celebrado el contrato de arrendamiento. Sin embargo, es posible que el arrendador se encuentre en la imposibilidad de entregar la cosa arrendada en dos casos:

1. El arrendador se halla en la imposibilidad de entregar la cosa arrendada, por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes: el arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato, esto es, pedir su resolución, con indemnización de perjuicios[1]. Cabe señalar que el inciso 2º del artículo 1925 del código civil, dispone que habrá lugar a esta indemnización aun cuando el arrendador haya creído erróneamente y de buena fe, que podía arrendar la cosa, salvo que la imposibilidad haya sido conocida del arrendatario o provenga de fuerza mayor o caso fortuito. Así, por ejemplo, el arrendador da en arrendamiento un inmueble para ser destinado a local comercial, y la municipalidad respectiva no otorga la patente respectiva, por estar ubicado en una zona residencial.
2. El arrendador se halla en la imposibilidad de entregar la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor: el arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato, esto es, pedir su resolución, pero no a exigir indemnización de perjuicios.

¿Qué ocurre entonces cuando se encuentra en mora[2] el arrendador de entregar la cosa? El código civil lo resuelve en el artículo 1926:

a) El arrendador, por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes, se constituye en mora de entregar: el arrendatario tendrá derecho a indemnización de perjuicios moratoria.

b) A consecuencia del retardo, disminuye notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato, sea por deterioro de la cosa o por haber cesado las circunstancias que lo motivaron: el arrendatario tendrá derecho para pedir la resolución del contrato y a ser indemnizado, salvo si el retardo no fuere culpable, es decir, si proviene de fuerza mayor o caso fortuito. A propósito de la facultad del arrendatario para desistir del contrato, precisábamos que, en verdad, la expresión debe entenderse referida a pedir la resolución del contrato. Lo anterior, en la medida que el mismo no haya producido sus efectos, porque si los alcanzó a producir, entonces no cabe hablar de resolución, sino de terminación del contrato[3]. La jurisprudencia ha sido clara al respecto, desprendiéndose de una sentencia de la Corte Suprema de noviembre de 1922 que “El derecho de desistirse del contrato de arriendo por falta o retardo de la entrega de la cosa arrendada no es sino una manera de declarar resuelta la obligación contraída por el arrendatario, resolución que el legislador ha denominado en este caso desistimiento por verificarse antes de que se perfeccione el contrato”[4]. Otro fallo, de junio de 1926 de la Corte de Concepción, ratifica el criterio expuesto, al decir que “La circunstancia de que al referirse al contrato de arrendamiento la ley hable, en algunas de sus disposiciones, de la facultad de desistirse o de hacer cesar el arriendo, no significa que concede una acción diferente de la resolutoria, pues el alcance jurídico en uno u otro caso es el mismo, o sea, dejar sin efecto el contrato con indemnización de perjuicios”[5]. Consignemos sí que el primero de los fallos incurre en un error, al decir “…desistimiento por verificarse antes de que se perfeccione el contrato”, pues en realidad el contrato se había perfeccionado por el solo consentimiento; si nos atuviéramos al criterio implícito en la frase citada, el contrato de arrendamiento sería real, se perfeccionaría con la entrega de la cosa, lo que ciertamente constituye una conclusión equivocada.

¿Cuál será el estado en que debe entregarse el inmueble? La propiedad debe ser entregada en buen estado, salvo, si el mal estado de la misma fuere conocido por el arrendatario, al contratar. Por ende, “son de cargo del arrendador las reparaciones de todo género que sea menester efectuar antes de que el arrendatario entre a gozar de la cosa”[6]

¿Cuál será la forma de entrega del inmueble? La entrega del inmueble deberá hacerse, sencillamente, colocando el predio a disposición del arrendatario, sea entregándole las llaves, sea colocándolo en él para que goce en debidas condiciones[7]

[1] Artículo 1925, inciso 1º del Código Civil

[2] f.Der. Dilación o tardanza en cumplir una obligación, por lo común la de pagar cantidad líquida y vencida. (https://dle.rae.es/mora?m=form)

[3] Como señala el profesor Carlos Ducci Claro, “…en el contrato de arrendamiento no podemos hablar de resolución. La resolución declarada obliga a retrotraer las cosas al estado de celebrarse el contrato. Esto sería imposible en el arrendamiento, en que hubo obligaciones que se cumplieron por ambas partes y que son irreversibles. Por ello en los contratos de tracto sucesivo hablamos de “terminación” y no de resolución”: Carlos Ducci Claro, El arrendamiento de bienes raíces urbanos, Imprenta Salesianos, 1982.

[4] Repertorio, Tomo VIII, p. 83.

[5] Repertorio, Tomo VIII, p. 83.

[6] Meza Barros, Ramón, ob. cit., p. 200.

[7] Alessandri, Arturo, ob. cit., p. 164.