4.1 Concepto de Renta

La Renta es una de las obligaciones que mantiene el arrendatario, siendo obligación de la esencia del contrato de arriendo. Se encuentra desarrollada en los artículos 1942 a 1944 del Código Civil, con ciertas modificaciones contempladas en la Ley 18.101. De esta forma el arrendatario es obligado al pago del precio de la renta, el cual será determinado en las formas señaladas en las normas indicadas.

De acuerdo a lo establecido en el artículo 1943 del código civil: “Si entregada la cosa al arrendatario hubiere disputa acerca del precio o renta, y por una o por otra parte no se produjere prueba legal de lo estipulado a este respecto, se estará al justiprecio de peritos, y los costos de esta operación se dividirán entre el arrendador y el arrendatario por partes iguales.” Respecto a esta disposición, pareciera que esta disposición debiera ser interpretada en forma concordante con lo establecido en el artículo 1918 del código civil, de forma tal que solo puede tener aplicación cuando la discusión surja respecto de la determinación de un precio que era desde el principio determinable, conforme a la aplicación de las reglas contenidas en el contrato mismo. Sin embargo, de su propio contenido resulta que esta disposición no solo tiene alcance de limitar el supuesto a las desavenencias respecto de la determinación del precio que resulte de las reglas contenidas en el contrato, toda vez que se extiende a todos aquellos casos en que no se produjere prueba legar de lo estipulado, donde se comprenden situaciones donde existe un precio determinado desde un inicio que es desconocido por una de las partes y no se puede probar. Algunos autores señalan que esta situación sostiene que en definitiva: “La falta de acuerdo de las partes acerca del precio o renta impide que el contrato de arrendamiento llegue a generarse. Pero el legislador desecha esta lógica conclusión cuando las partes discuerdan acerca del precio, pero se ha efectuado la entrega de la cosa arrendada[1] ”.

Procesalmente, y de acuerdo a lo establecido en la norma, entendemos que en los juicios que se promuevan por esta causa, la rendición de prueba pericial es de carácter obligatorio, siendo el precio que se fije por la sentencia dictada en la causa el que regirá durante toda la duración de relación contractual.

Ahora bien, una segunda interrogante respecto del artículo 1943 del código civil se refiere a su aplicabilidad frente al artículo 20 Ley 21.461 (Ley que introduce modificaciones a la ley 18.101), respuesta que debemos entenderla como afirmativa, debido a que, en ambas disposiciones, si bien pueden tener una aplicación práctica asimilable, regulan temas diversos y con diferentes finalidades, lo que se explica porque mientras el artículo 1943 de código civil, busca la protección de la relación contractual, permitiendo que sea complementado uno de sus elementos, el artículo 20 Ley 21.461 (Ley que introduce modificaciones a la ley 18.101[2] )es una norma de protección al arrendatario que busca establecer un incentivo para la escrituración de los contratos, con las ventajas que ello acarrea, sobre todo en el ámbito de la certeza.

Por lo tanto, el artículo 1943 del Código Civil en la actualidad desempeña una finalidad complementaria al artículo 20 Ley 21.461 (Ley que introduce modificaciones a la ley 18.101), de forma que en todos los contratos de arrendamiento que se hayan celebrado por escrito, en los cuales no sea posible acreditar por alguna de las partes el precio, deberá ser fijado por medio de peritos. Por el contrario, si el contrato de arrendamiento respecto del cual cabe la controversia no se ha celebrado por escrito, o bien, habiéndose celebrado por escrito, no resulta determinable por no haberse incorporado las reglas necesarias a fin de proceder a esta operación, por la propia finalidad de protección del artículo 20 Ley 21.461 (Ley que introduce modificaciones a la ley 18.101, la disposición contenida en la ley especial tendrá plena aplicación, presumiéndose que la renta será aquella que declare el arrendatario.

En la ley 18.101, en el artículo 2 de las disposiciones transitorias se establecen ciertos límites respecto al monto de la renta de arrendamiento[3]:

• La renta anual máxima no podrá exceder del 11% del avalúo vigente para el pago del impuesto territorial. Si se modificaren los avalúos vigentes para el pago de dicho tributo, la renta máxima de arrendamiento se ajustará automáticamente en la misma proporción en que se hubieren modificado los avalúos respectivos, pudiendo el arrendador cobrar hasta dicha renta sin necesidad de convención modificatoria especial. El Servicio de Impuestos Internos establecerá de oficio en el rol general de avalúo y en los recibos de contribuciones la renta anual máxima de arrendamiento aplicable a los inmuebles en general.

• La renta del inmueble que se arriende por piezas, secciones o dependencias se determinará separadamente por cada una de ellas y no podrá exceder, en conjunto, de la renta máxima total de todo el inmueble. Cualquiera de las partes podrá solicitar al Servicio de Impuestos Internos la fijación de la renta de la o las piezas, secciones o dependencias del inmueble.

• El subarrendador sólo podrá cobrar al o a los subarrendatarios la renta proporcional a la renta máxima legal correspondiente a todo el inmueble, aumentada hasta en un 10%. No obstante, si se subarrendara todo el inmueble, se estará a lo dispuesto a lo indicado previamente.

• Si el arrendamiento o el subarrendamiento incluye bienes muebles, la renta de estos últimos se fijará separadamente del inmueble y no podrá exceder del 30% de la renta máxima. Sin embargo, si la renta máxima no excediere de una unidad de fomento, no podrá cobrarse renta alguna por el arriendo de los bienes muebles.

• El arrendador no podrá, directa o indirectamente, exigir al arrendatario, convenir con éste, ni percibir una renta superior a la máxima legal, ni el pago anticipado de más de un mes de dicha renta.

• Todo lo que el arrendatario pagare o se obligare a pagar, sea en dinero o en especies, de una vez o periódicamente, por cualquier concepto que, en forma directa o indirecta, aumentare la renta, se considerará como tal.

• El arrendador podrá exigir al arrendatario que caucione sus obligaciones mediante una garantía que deberá ser en dinero y, en tal caso, ésta no podrá exceder de un mes de renta. Cuando procediere la devolución de la garantía, el arrendador deberá restituirla reajustada en la misma proporción a la variación que haya experimentado el Índice de Precios al Consumidor, determinado por el Instituto Nacional de Estadísticas o por el organismo que haga sus veces, entre el mes ante precedente a la entrega de ella y el mes ante precedente al de su devolución.

• Las convenciones y los pagos que contravengan lo dispuesto en los números anteriores adolecerán de nulidad absoluta y las sumas que el arrendador hubiese percibido con infracción a lo establecido en dichos preceptos las devolverá al arrendatario con más el interés corriente, desde la fecha de su respectiva percepción.

• La renta no comprende los gastos por los servicios de calefacción, agua potable, agua caliente, gas, energía eléctrica, ni los gastos por servicios comunes de que goce el arrendatario, incluyéndose en ellos los correspondientes a la administración de los bienes comunes. El precio de estos servicios y gastos deberá determinarse independientemente de la renta, no podrá significar lucro o beneficio para el arrendador y, cuando sea percibido por éste, deberá expresarse en el recibo pertinente, en forma separada de la renta de arrendamiento. i el arrendador hubiere percibido sumas superiores por los gastos y servicios a que se refiere este número, devolverá el exceso al arrendatario, con más el interés corriente desde la fecha de su percepción y el reajuste que proceda de acuerdo con el alza experimentada por el Índice de Precios al Consumidor, determinada por el Instituto Nacional de Estadísticas.

• El propietario que haya adquirido un bien raíz por intermedio del sistema nacional de ahorro y préstamo o a través de cualquier institución o entidad que financie la compra de bienes raíces mediante la concesión de mutuos hipotecarios reembolsables periódicamente, que no posea otro dentro del mismo departamento, tendrá derecho a percibir por tales inmuebles una renta igual al dividendo que pague a la respectiva asociación u organismo y los gastos señalados previamente. Serán también de cargo del arrendatario los demás gastos en que incurra el comprador con motivo del servicio de su préstamo durante el período correspondiente y hasta la restitución del inmueble.

[1] Meza. 2007, op.cit. p. 104

[2] Artículo 20 Ley 21.461 (Ley que introduce modificaciones a la ley 18.101) “En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que consten por escrito, las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario público, quien deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble respecto del cual recaiga el contrato. Estos contratos autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria conforme a lo previsto en el artículo 18-A. Cuando los contratos no consten por escrito, se presumirá que la renta es el monto consignado en los depósitos o documentos de pago por al menos tres meses consecutivos y, en caso de que éstos no existan, se presumirá que la renta es la que declare el arrendatario”.

[3] Ver artículo 2 disposición transitoria de la ley 18.101.