5.3 Reparaciones Locativas

Se llaman reparaciones Locativas aquellas que según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general, las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc.[1]

Cabe señalar que de acuerdo a un fallo de la Corte de Apelaciones de Santiago, de noviembre de 1989, se indica que son reparaciones locativas “las que tienen por objeto subsanar aquellos deterioros que son una consecuencia normal del goce que el arrendatario tiene de la cosa”[2]. En dos casos, sin embargo, serán de cargo del arrendador las reparaciones locativas:

1. Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de fuerza mayor o caso fortuito; en rigor, dado que falta la “normalidad” en el deterioro, no estamos ante reparaciones locativas. De ahí que una sentencia de la Corte de Santiago de octubre de 1978, diga que “No pueden llamarse reparaciones locativas aquellas en que los deterioros que tratan de repararse han sido causados por un acontecimiento inusitado e imprevisto, como es la ruptura de un canal a consecuencia de grandes temporales, ruptura en la que no tienen culpa el arrendatario ni sus dependientes. En consecuencia, el gasto de esas reparaciones corresponde al arrendador”[3].
2. Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de la mala calidad de la cosa arrendada, ), situación que obviamente no puede ser imputable al arrendatario[4].

[1] Artículo 1940 del código civil

[2] Repertorio, Tomo VIII, p. 86.

[3] Repertorio, Tomo VIII, pp. 87 y 88.

[4] Artículo 1927 del código civil, La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario. Pero será obligado el arrendador aun a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada. Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones.