7.3 Bienes exceptuados de la LAPU

En primer lugar, señalar que la ley 18.101, estable en su artículo 2° los bienes raíces a los que no será aplicable:

1. Predios de cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal, o estén destinados a ese tipo de explotación;
2. Inmuebles fiscales.
3. Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por períodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo;
4. Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje.
5. Estacionamiento de automóviles y vehículos.
6. Las viviendas regidas por la ley Nº19.281 (Se trata de las viviendas respecto de las cuales se celebró un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, financiado a través del sistema de cuentas de ahorro metódico, regulado por la citada ley, comúnmente llamado “leasing para la vivienda”).

No obstante, los juicios que se originen en relación con los contratos a que se refieren los Nos. 3 y 5 de este artículo, se sustanciarán con arreglo al procedimiento establecido en el Título III de la presente ley.

Respecto a los establecimientos comerciales, es interesante aludir al llamado derecho de llaves, que suele incluirse en el contrato, fijando una renta por él. La ley no lo define, siendo una costumbre mercantil. Al respecto, señala un fallo de la Corte de Antofagasta de junio      de 1992 que “El llamado “derecho de llaves” es una creación emanada de la costumbre comercial, la que ha consagrado por una reiterada praxis esta institución y ha considerado que los elementos fácticos que la integran son “el prestigio alcanzado por un establecimiento comercial, el volumen de ventas probables, la ubicación del local, la clientela que exista o pueda formarse o que pudiere aumentarse”; aspectos suyos que son más bien subjetivos y que, por ende, el propio arrendatario con la prudencia de un buen   padre de familia debe valorar antes de aceptar el pago de ese derecho de llave y que no puede a posteriori alegar ignorancia o error en una decisión libremente consentida. El derecho de llave es el traspaso de un bien intangible a un arrendatario para que éste se apropie de él y con ello pueda valorar en mejor medida el probable éxito que tendrá una actividad comercial y pueda disminuir el riesgo de una desafortunada gestión comercial”[1]

Por otra parte, aquellos inmuebles en los que se construyen edificaciones, no pueden darse en arrendamiento, mientras éstas no concluyan y sean debidamente recibidas[2]. Ninguna  obra podrá ser habitada o destinada a uso alguno antes de su recepción definitiva parcial o total. Por ende, mientras el propietario de la edificación nueva no cuente con la resolución municipal que apruebe la recepción final o parcial de las obras, no podrá arrendar el inmueble. En caso de contravenir esta prohibición, se aplicará el artículo 20 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, conforme lo establece el inciso cuarto del artículo  145: “Sin perjuicio de las multas que se contemplan en el artículo 20º, la infracción a lo dispuesto en el inciso primero de este artículo podrá sancionarse, además, con la inhabilidad de la obra, hasta que se obtenga su recepción, y el desalojo de los ocupantes, con el auxilio de la fuerza pública, que decretará el Alcalde, a petición del Director de Obras Municipales”. La multa a que se refiere el art. 20 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, “no será inferior a una ni superior a cien unidades tributarias mensuales”.

[1] Repertorio, Tomo VIII, p. 68.

[2] En la ley 18.101, entre sus disposiciones varias establece, Artículo 27.- Introdúcense las siguientes modificaciones a la Ley General de Urbanismo y Construcciones, cuyo texto fue fijado por el decreto supremo Nº 458, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, publicado en el Diario Oficial de 13 de Abril de 1976:  a) Sustituyese el artículo 145 por el siguiente: «Artículo 145.- Ninguna obra podrá ser habitada o destinada a uso alguno antes de su recepción definitiva parcial o total. Los inmuebles construidos o que se construyan, según los permisos municipales, para viviendas no podrán ser destinados a otros fines, a menos que la municipalidad respectiva autorice el cambio de destino y el propietario obtenga la aprobación de los planos y pague el valor de los permisos correspondientes, cuando procediere. No se considerará alteración del destino de un inmueble la instalación en él de pequeños comercios o industrias artesanales, o el ejercicio de una actividad profesional, si su principal destinación subsiste como habitacional. Sin perjuicio de las multas que se contemplan en el artículo 20, la infracción a lo dispuesto en el inciso primero de este artículo podrá sancionarse, además, con la inhabilidad de la obra, hasta que se obtenga su recepción, y el desalojo de los ocupantes, con el auxilio de la fuerza pública, que decretará el Alcalde, a petición del Director de Obras Municipales.»