4.2.3. Recopilación de Antecedentes para elaborar un Proyecto de Urbanización

Información legal, técnica y económica del predio:

La cual indicará si el proyecto es o no viable técnicamente y si es atractivo desde el punto de vista económico.

Alguna de estas informaciones se obtienen a través de:

1. Estudio de título de la propiedad:

• Títulos o escrituras de la propiedad de los últimos 10 años.
• Copia de inscripción de dominio con vigencia.
• Certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones de los últimos 30 años.
• Certificado de deuda.
• Pago de contribuciones al día.
• Certificado no expropiación (Municipal y del SERVIU).

2. Certificado de informaciones previas:

Solicitud para obtener un Certificado de Informaciones Previas (CIP) del terreno a urbanizar (Dirección de Obras Municipales).

En la solicitud del CIP se:

• Identificará el predio de que se trata,
• superficie aproximada,
• incluir un croquis con su ubicación,
• indicando las calles circundantes y
• las medidas aproximadas de cada uno de los deslindes.

La DOM tendrá un plazo máximo de 7 días para emitir el certificado, el cual contiene las condiciones aplicables al predio en cuestión, de acuerdo a las normas urbanísticas derivadas del IPT respectivo.

Cada CIP identificará la zona o subzona en que se emplaza el predio y las normas que lo afecten, de acuerdo a lo señalado en el IPT respectivo y proporcionará, entre otros y según corresponda, los antecedentes complementarios que se indican a continuación:

a) Número municipal asignado al predio.

b) Línea oficial, línea de edificación, anchos de vías que limiten o afecten al predio, ubicación del eje de la avenida, calle, o pasaje y su clasificación.

c) Declaración de utilidad pública que afecta al predio, en su caso, derivada del IPT. Si el predio está o no afecta a expropiación.

d) Indicación de los requisitos de urbanización, para los efectos de lo dispuesto en la Ley General de Urbanismo y Construcciones.

e) Normas Urbanísticas aplicables al predio, tales como:

• Usos de suelo.
• Sistemas de agrupamiento.
• Coeficiente de constructibilidad.
• Coeficiente de ocupación del suelo.
• Alturas de edificación expresadas en metros o número de pisos.
• Adosamientos, distanciamientos, antejardines, ochavos y rasantes.
• Superficie de subdivisión predial mínima.
• Densidades.
• Alturas de cierros.
• Exigencias de estacionamientos para cada uno de los usos permitidos.
• Áreas de riesgo o de protección que pudieren afectarlo, contempladas en el IPT, señalando las condiciones o prevenciones que se deberán cumplir en cada caso.
• Zonas o construcciones de conservación histórica o zonas típicas y monumentos nacionales, con sus respectivas reglas urbanísticas especiales.
• Exigencias de plantaciones y obras de ornato en las áreas afectas a utilidad pública.
• El límite urbano o de extensión urbana.

3. Certificados de factibilidad.

Previo a la elaboración de un proyecto de loteo, el interesado deberá acudir a las empresa sanitaria y suministradora de energía eléctrica correspondiente y solicitar el certificado de factibilidad, en el cual se indique que no existe ningún impedimento de suministro por parte de la empresa.

4. Levantamiento topográfico (poligonal y curvas de nivel a metro)

Previo a la elaboración de un proyecto de loteo, el interesado deberá encargar a una empresa de topografía el levantamiento topográfico del predio en cuestión, identificando en un plano topográfico los deslindes, la planimetría y altimetría del terreno usando un sistema de coordenadas georeferenciado.

5. Calicatas o pozos de reconocimiento.

Previo a la elaboración de un proyecto de loteo, el interesado deberá efectuar un estudio de mecánica de suelos para determinar la calidad, tipo, capacidad de soporte, estratigrafía del terreno, entre otras. Normalmente incluye la realización de pozos de reconocimiento de donde se extraen muestras.

6. Estudios de Hidrología.

Previo a la elaboración de un proyecto de loteo, el interesado podrá encargar a una empresa de ingeniería, la asesoría necesaria sobre la hidrología del predio, la cual indique antecedentes respecto de la cuenca portante, capacidad de absorción de suelos, existencia de napa freática, entre otras.

7. Estudio Ambiental.

Previo a la elaboración de un proyecto de loteo, el interesado podrá encargar a una empresa de ingeniería, la asesoría necesaria respecto al tema medio ambiental, consultar si el proyecto requerirá una declaración o estudio de impacto ambiental y en que magnitud afectará los costos del proyecto dicho estudio.

Una vez recopilada la información anterior, y verificado que tanto legalmente, técnicamente y económicamente el proyecto se presenta atractivo, estamos en condiciones de encargar a un arquitecto el anteproyecto de loteo, para posterior presentación y aprobación por parte de la municipalidad. Este plano de loteo deberá elaborarse cumpliendo todas las normativas y disposiciones del plano regulador correspondiente, sus ordenanzas locales y sus trazados viales, entre otras.

Una vez presentado y aprobado el anteproyecto de loteo ante la DOM, con este plano de loteo y los planos de levantamiento topográfico con sus respectivas curvas de nivel se encarga la elaboración de los proyectos de ingeniería.

Sin ser la secuencia de construcción, pero si la forma en que se diseñan los proyectos, el primero corresponde al proyecto de pavimentación, definiendo la geometría y cálculo de la estructuración de subbase, base, carpeta de rodado, rasantes de pavimento, pendientes, gradientes, perfiles longitudinales, transversales de calles y pasajes, calzadas y aceras, entre otras.

Este proyecto, en conjunto con el proyecto de loteo y los planos de topografía, sirven de base para la ejecución de los proyectos de alcantarillado de aguas lluvias y alcantarillado de aguas servidas. Fijadas las rasantes y pendientes se proyectarán las cámaras, colectores y uniones domiciliaras, entre otras.

Posteriormente se elabora el proyecto de agua potable, con su respectiva matriz, conexiones, piezas especiales ramales y arranques domiciliarios, el proyecto de electricidad y gas si lo hubiese.

Como todo proyecto de construcción, cada uno de los anteriormente nombrados debe contar con sus respectivas memorias de cálculo, especificaciones técnicas, planos, cubicaciones y presupuesto oficial.