6.8 Restitución material del inmueble
La restitución, es el acto por el cual el arrendatario pone a disposición del arrendador el inmueble arrendado en razón de haber terminado el contrato de arrendamiento. Este es, por lo general, un acto posterior a la terminación del contrato. Así, una vez que termine el contrato, sea por la causa que sea, lo que debe pedirse al juez es simplemente la restitución del inmueble, y no que éste declare terminado el contrato.
Ahora bien, ¿Qué ocurre si el inmueble es abandonado por el arrendatario? En este caso, si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario levantará acta del estado en que se encuentre el bien raíz al momento de su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al tribunal[1].
Otra situación, respecto a la restitución, se produce cuando el arrendamiento termine por la expiración del plazo estipulado, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que restituya el inmueble.
Existen ciertas normas que limitan la restitución de la cosa arrendada, en la Ley Nº 20.720[2]. éstas son:
a) El art. 57, alude a la Resolución de Reorganización, aplicable a las personas jurídicas. Dispone en su Nº 1 que, durante el plazo de treinta días, contado desde la notificación de la resolución, prorrogable de conformidad al art. 58[3] de la misma Ley, “El Deudor gozará de una Protección Financiera Concursal”, en virtud de la cual no podrán iniciarse en su contra, entre otros procedimientos, “restituciones en juicios de arrendamiento” (letra a del Nº 1), y en el evento de haberse iniciado, se suspenderá su tramitación (letra b del Nº 1). Asimismo, se expresa en la norma que “Todos los contratos suscritos por el Deudor mantendrán su vigencia y condiciones de pago. En consecuencia, no podrán terminarse anticipadamente en forma unilateral”.
b) El art. 108, se refiere a la Resolución de Reorganización Simplificada, también para el caso de personas jurídicas. Dispone que presentada la solicitud de aprobación judicial del Acuerdo Simplificado y hasta la aprobación judicial regulada en el art. 112[4] de la misma Ley, el tribunal dispondrá la prohibición de solicitar la restitución en juicios de arrendamiento (letra a), y de haberse iniciado éstos, se dispondrá la suspensión del procedimiento (letra b).
c) El artículo 264, en las normas de Renegociación de la Persona Deudora (personas naturales), al referirse a la Resolución de Admisibilidad, dispone que desde la publicación de ésta resolución y hasta el término del procedimiento Concursal de Renegociación, no podrán iniciarse contra la Persona Deudora juicios destinados a obtener la restitución de la cosa arrendada.
[1] Artículo 6 de la Ley 18.101 inciso segundo.
[2] Ley 20.720, de Reorganización y Liquidación de Empresas y Personas, Código de Comercio, Libro IV, Quiebra, Solución de Insolvencia Personal, Salvamento de Empresas, Superintendencia Concursal, Ley no. 18.175, Ley no. 19.882, Título VI, D.F.L. no. 29, Art. 162, Ministerio de Hacienda, 2005. Establece el régimen general de los procedimientos destinados a reorganizar y/o liquidar los pasivos y activos de deudores de empresa, y a repactar los pasivos y/o liquidar los activos de deudores persona natural.
[3] Artículo 58 de la Ley 20.720, Prórroga de la Protección Financiera Concursal. El plazo establecido en el número 1) del artículo anterior para la Protección Financiera Concursal podrá prorrogarse hasta por treinta días, si el Deudor obtiene el apoyo de dos o más acreedores, que representen más del 30% del total del pasivo, excluidos los créditos de las Personas Relacionadas con el Deudor. Hasta el décimo día anterior al vencimiento del plazo antes señalado, el Deudor podrá solicitar una nueva prórroga por otros treinta días si obtiene el apoyo de dos o más acreedores que representen más del 50% del total del pasivo, excluidos los créditos de las Personas Relacionadas con el Deudor. Sin perjuicio de lo anterior, se podrá solicitar en un solo acto la prórroga del plazo regulado para la Protección Financiera Concursal a que se refiere el número 1) del artículo anterior hasta por sesenta días, si el Deudor obtiene el apoyo de dos o más acreedores que representen más del 50% del total del pasivo, excluidos los créditos de las Personas Relacionadas con el Deudor. Los acreedores hipotecarios y prendarios que presten su apoyo para la prórroga de la Protección Financiera Concursal no perderán su preferencia y podrán impetrar las medidas conservativas que procedan.
[4] Artículo 112 de la Ley 20.720, Aprobación judicial. Dentro de los diez días siguientes a la publicación del Acuerdo Simplificado, el tribunal podrá citar a todos los acreedores a quienes les afecte el Acuerdo, para su aceptación ante el tribunal, la cual deberá contar con el quórum señalado en el artículo 109.
Una vez aceptado el Acuerdo Simplificado, o vencido el plazo señalado en el inciso anterior sin que el tribunal hubiere citado, y vencido el plazo para presentar impugnaciones sin que se hayan interpuesto o si, deducidas, se hubieren rechazado por resolución que se encuentre firme y ejecutoriada, el tribunal competente, previa verificación del cumplimiento de los requisitos legales, dictará la correspondiente resolución aprobando el Acuerdo Simplificado, debiendo el Veedor publicarla en el Boletín Concursal.