7.5 Presentación y notificación de la demanda

1) Presentación de la demanda:

¿Cuándo el arrendador interpondrá una demanda?

La demanda de arrendamiento se interpone ante el término del plazo convenido en el contrato u ante el incumplimiento de las obligaciones pactadas.

Es importante tener en cuenta las siguientes consideraciones al momento de presentar una demanda:

1. Contrato de arrendamiento, si éste constaba por escrito.
2. Certificado de dominio vigente del inmueble[1]
3. Lista de testigos, la cual debe tener un mínimo de dos y un máximo de cuatro.
4. Si fue enviada una carta certificada de aviso previo, debe ser incorporada en la demanda.
5. Talonario de boletas entregadas al arrendatario, si existen, transferencias si es que el pago se ha hecho de esta forma o comprobantes de depósito.
6. En el caso de existir deudas de servicios básicos, las boletas de estos servicios también se deben acompañar.

Cabe señalar que todos estos antecedentes, si bien no son requisitos indispensables para poder iniciar un juicio, es necesario contar con ellos para aumentar las posibilidades de obtener una sentencia a favor del arrendador. Así, por ejemplo, como estudiamos previamente, la legislación chilena no obliga a escriturar el contrato de arriendo. Sin embargo, es aconsejable que quede por escrito, en especial para evitar los conflictos y probar ante tribunales los incumplimientos. Un contrato ante notario, puede contener el valor de la renta, la forma de reajuste, la duración del contrato y en general cualquier otra cláusula que ambas partes acuerden. Puede también incorporar el inventario de los bienes que componen la propiedad.

El procedimiento aplicable a los juicios sobre terminación del contrato de  arriendo, es sumario[2].

2) La notificación

La notificación de la demanda se efectuará conforme al inc. 1º del art. 553 del Código de Procedimiento Civil; esta norma, aplicable a las querellas posesorias, dispone que la notificación de la demanda se efectuará en la forma dispuesta en el Título VI del Libro I del Código de Procedimiento Civil, vale decir, de acuerdo a lo que establecen los artículos 38 y siguientes (que regulan lo concerniente a las notificaciones de las resoluciones judiciales), pero con una importante salvedad: en el caso del art. 44, se hará la notificación en la forma prevista en el inc. 2º, esto es, entregando copia de la demanda a cualquiera persona adulta que se encuentre en el inmueble arrendado, y si nadie hubiere allí, o si por cualquier otra causa no es posible entregar dicha copia, se fijará en la puerta del inmueble un aviso, que incluya las menciones del citado art. 44, inc. 2º del Código de Procedimiento Civil. Aún más, se establece ahora en el art. 8º de la Ley Nº 18.101, que se presumirá de pleno derecho (por ende, sin admitir prueba en contrario), para los efectos de lo dispuesto en el art. 44 del Código de Procedimiento Civil, que el domicilio del demandado es el correspondiente al inmueble arrendado.

Es importante consignar que para hacer oponible a los subarrendatarios lo obrado en los juicios de desahucio, de restitución o de terminación del arrendamiento por falta de pago de las rentas seguidos contra el arrendatario, así como también para hacerles oponible la respectiva sentencia (por lo demás, ellos también tienen interés en la subsistencia del contrato, cuando se pide su terminación por el no pago de las rentas), deberá notificárseles la demanda o deberán haberse apersonado al juicio (art. 11º de la ley). Con tal fin, distinguimos según si la demanda se notificó personalmente al arrendatario o de conformidad al art. 44 del Código de Procedimiento Civil, modificado por el art. 8º de la Ley Nº 18.101.

Si la demanda se notifica personalmente, el ministro de fe, en el acto de notificación, requerirá de juramento al demandado acerca de la existencia o no de subarrendatarios; y en caso afirmativo, de sus nombres; el ministro de fe deberá dejar constancia escrita de la notificación a una persona adulta ocupante del inmueble.

Si la demanda no hubiere sido notificada personalmente, el mismo requerimiento lo deberá hacer el tribunal en la audiencia respectiva de contestación, si concurriere el demandado; en el caso que éste informase de la existencia de subarrendatarios, se suspenderá la audiencia, ordenándose notificar a los subarrendatarios y se citará a una nueva audiencia, la que tendrá lugar una vez practicadas las notificaciones pertinentes o una vez que los subarrendatarios se hayan apersonado a la causa (en el último caso, nada dice la ley acerca de la oportunidad en que debe realizarse la nueva audiencia, de manera que colegimos que deberá solicitarla el demandante).

Cabe indicar que, en cualquiera de los dos casos antes señalados, el arrendatario (o sea el subarrendador) que incurra en falsedad en la declaración, sea acerca de la existencia o no de subarrendatarios, sea acerca de sus nombres, será sancionado con multa, de una a sesenta Unidades de Fomento, que impondrá el juez que conozca del juicio[3].  La misma multa se impondrá al arrendatario que siendo subarrendador, y habiendo percibido las rentas de subarriendo, no pagare la renta del arrendamiento al arrendador y a consecuencia de ello el subarrendatario fuese lanzado del inmueble[4].

[1] El certificado de dominio vigente es una copia autorizada de una inscripción, que indica quién es el actual dueño de una propiedad. (https://www.conservador.cl/portal/copia_dominio_vigente)

[2] El procedimiento sumario, es aquél en el que se procede brevemente, prescindiendo de algunas de las formalidades y trámites del juicio ordinario. La denominación de sumario surge por oposición a plenario, ya que en este tipo de juicios se siguen procedimientos especiales y hay limitaciones en cuanto a los medios de alegación y prueba. Sus principales características son:

1. Prima la oralidad, aunque se comienza con una presentación por escrito.
2. Los medios de prueba que pueden proponer o practicar las partes están limitados. El objetivo es obtener una mayor rapidez en el tratamiento del objeto procesal.
3. La prueba se presenta juntamente con la demanda y la contestación.
4. Limitación del número de testigos y peritos.
5. Supresión de actos no esenciales.
6. No se permite que la parte demandada plantee reconvención.
7. La sentencia no tiene efecto de cosa juzgada, es decir, que tras un juicio sumario se pueden abrir otros procesos sobre el mismo asunto, en aspectos que no hayan sido tratados en el proceso sumario. El motivo es que no se les atribuye pleno conocimiento al estar limitado su objeto.

De acuerdo al artículo 680 del código de procedimiento civil, señala que el procedimiento sumario se aplicará a los casos en que la acción deducida requiera, por su naturaleza, tramitación rápida para que sea eficaz.

[3] Artículo 24 N°1 de la Ley 18.101, Serán sancionados con multas de una a sesenta unidades de fomento, que impondrá el juez que conozca del juicio en que sea controvertido el hecho que las motiva: 1) El arrendatario que, en los casos contemplados en los incisos segundo y tercero del artículo 11 (“…en dichos juicios el ministro de fe, en el acto de notificación personal de la demanda, requerirá de juramento al demandado acerca de la existencia o no de subarrendatarios y, en caso afirmativo, de sus nombres. El ministro de fe deberá dejar constancia escrita de la notificación a una persona adulta ocupante del inmueble”), incurriere en falsedad en la declaración, sea acerca de la existencia o no de subarrendatarios, sea acerca de sus nombres

[4] Artículo 24 N°2 de la Ley 18.101, Serán sancionados con multas de una a sesenta unidades de fomento, que impondrá el juez que conozca del juicio en que sea controvertido el hecho que las motiva: 2) El subarrendador que, habiendo percibido las rentas de subarriendo, no pagare la renta del arrendamiento y a consecuencias de ello el subarrendatario fuese lanzado del inmueble.

    Las multas indicadas serán de beneficio fiscal e ingresarán a Rentas Generales de la Nación