7.4 Procedimiento establecido por la LAPU

La ley 18.101 estable la competencia y procedimiento en su título III, el comienza señalando que todas sus normas se aplicarán a los juicios relativos a los contratos de arrendamiento de inmuebles a que se refiere el artículo 1°. Sigue esta norma señalando que especialmente se deberá aplicar a los siguientes juicios:

1. Desahucio.
2. Terminación del arrendamiento
3. Restitución de la propiedad por expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.
4. Restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador.
5. De indemnización de perjuicios que intente el arrendador o el arrendatario
6. Otros que versen sobre las demás cuestiones derivadas de estos contratos. (por ejemplo, la El Contrato de Arrendamiento – Juan Andrés Orrego Acuña 85 demanda que podría interponer el arrendatario, a quien el arrendador le negó injustificadamente la autorización para abandonar el inmueble).

Estos procedimientos se rigen por las siguientes reglas:

1. El procedimiento será verbal[1]: pero las partes podrán, si quieren, presentar minutas escritas en que se establezcan los hechos invocados y las peticiones que se formulen. Deducida la demanda, citará el tribunal a la audiencia del quinto día hábil después de la última notificación.
   
2. La notificación de la demanda: se efectuará conforme a la norma del inciso primero del artículo 553 del Código de Procedimiento Civil[2]. Para los efectos de lo dispuesto en el artículo 44 del mismo Código[3], se presumirá de pleno derecho como domicilio del demandado el que corresponda al inmueble arrendado.
   
3. En la demanda deberán indicarse los medios de prueba de que pretende valerse la demandante. Sólo podrán declarar hasta cuatro testigos por cada parte y la nómina, con la individualización de los que el actor se proponga hacer declarar, se presentará en el escrito de demanda. La nómina con los testigos del demandado, hasta antes de las 12:00 horas del día que preceda al de la audiencia.
   
4. La audiencia tendrá lugar con sólo la parte que asista, se iniciará con la relación verbal de la demanda y continuará con la contestación verbal del demandado. Acto seguido se procederá obligatoriamente al llamado a conciliación.
   
5. En la contestación el demandado podrá reconvenir al actor, debiendo en el mismo acto dar cuenta de los medios de prueba que sustentan su pretensión. De la reconvención se dará traslado a la demandante, la que podrá contestar de inmediato o reservar dicha gestión para la audiencia a que se refiere el inciso final del número 6) del presente artículo. En ambos casos, la reconvención será tramitada y resuelta conjuntamente con la cuestión principal.
   
6. En caso de no producirse avenimiento total, el juez establecerá los puntos sustanciales, pertinentes y controvertidos que deban ser acreditados, procediendo de inmediato a la recepción de la prueba ofrecida en la demanda y la contestación. Si el tribunal no estimare que existan puntos sustanciales, pertinentes y controvertidos que deban ser acreditados, citará de inmediato a las partes para oír sentencia. Si se hubiere deducido demanda reconvencional, la demandante podrá solicitar se cite a las partes a una nueva audiencia a realizarse dentro de los 5 días siguientes, a objeto de proceder a la contestación de la misma y a la recepción de la prueba que ofrezca. Las partes se entenderán citadas de pleno derecho a dicha audiencia y se procederá en ella en conformidad a lo establecido en el presente artículo. En este caso, cualquiera de las partes podrá solicitar se reserve para dicha audiencia el examen de la prueba que no pudiere ser rendida en el acto.
   
7. La prueba será apreciada conforme a las reglas de la sana crítica[4]: La prueba testimonial no se podrá rendir ante un tribunal diverso de aquél que conoce de la causa. Concluida la recepción de la prueba, las partes serán citadas a oír sentencia.
   
8. Los incidentes[5] deberán promoverse y tramitarse en la misma audiencia, conjuntamente con la cuestión principal, sin paralizar el curso de ésta. La sentencia definitiva se pronunciará sobre la acción deducida y sobre los incidentes, o sólo sobre éstos cuando sean previos o incompatibles con aquélla.
   
9. Sólo serán apelables la sentencia definitiva de primera instancia y las resoluciones que pongan término al juicio o hagan imposible su continuación: Todas las apelaciones se concederán en el solo efecto devolutivo; tendrán preferencia para su vista y fallo y durante su tramitación, no se podrá conceder orden de no innovar. En segunda instancia, podrá el tribunal de alzada, a solicitud de parte, pronunciarse por vía de apelación sobre todas las cuestiones que se hayan debatido en primera para ser falladas, en definitiva, aun cuando no hayan sido resueltas en el fallo apelado.
   
10. Las partes podrán comparecer y defenderse personalmente, en primera instancia, en los juicios cuya renta vigente al tiempo de interponerse la demanda no sea superior a cuatro unidades tributarias mensuales.

[1] Oscar Ignacio Olavarría, señala al respecto que “…inexplicablemente en el caso de la demanda verbal la ley no ha reglamentado la manera de hacer efectiva ésta: no se señala ante qué Tribunal debe interponerse, no se establece la obligación del Tribunal de levantar un acta, proveer, notificar al demandado, etc. En las condiciones expresadas, el actor se encontrará por esa circunstancia prácticamente impedido de formular demanda verbal, puesto que simplemente no sabrá a qué tribunal acudir, ya que la ley no lo ha determinado. Lógicamente, tal dificultad no se planteará en los lugares en que exista un tribunal único, pero sí en todos aquellos en que funcionen varios y, especialmente, en las grandes ciudades, en las cuales el interesado no tendrá otra opción que formular la tradicional demanda escrita, ingresarla a distribución y continuar su gestión ante el tribunal de destino. Tan efectivo es lo anterior, que la Corte de Apelaciones de Santiago, como una manera d solucionar la dificultad planteada, ha comenzado a distribuir modelos de demanda para ser usados por los interesados, desvirtuándose de ese modo el supuesto propósito de los legisladores de establecer un procedimiento oral.”: en “La Semana Jurídica”, Nº 147, semana del 1 al 7 de septiembre de 2003, p. 15, editorial LexisNexis, artículo “El nuevo juicio de arriendo”.

[2]Artículo 553, del código de procedimiento civil; La notificación de la querella se practicará en conformidad a lo que dispone el Título VI del Libro I (este título se refiere a los juicios especiales del contrato de arrendamiento); pero en el caso del artículo 44 se hará la notificación en la forma indicada en el inciso 2° de dicho artículo, aunque el querellado no se encuentre en el lugar del juicio.

[3] Artículo 44, del código de procedimiento civil; Si buscada en dos días distintos en su habitación, o en el lugar donde habitualmente ejerce su industria, profesión o empleo, no es habida la persona a quien debe notificarse, se acreditará que ella se encuentra en el lugar del juicio y cuál es su morada o lugar donde ejerce su industria, profesión o empleo, bastando para comprobar estas circunstancias la debida certificación del ministro de fe. Establecidos ambos hechos, el tribunal ordenará que la notificación se haga entregando las copias a que se refiere el artículo 40 a cualquiera persona adulta que se encuentre en la morada o en el lugar donde la persona que se va a notificar ejerce su industria, profesión o empleo. Si nadie hay allí, o si por cualquiera otra causa no es posible entregar dichas copias a las personas que se encuentren en esos lugares, se fijará en la puerta un aviso que dé noticia de la demanda, con especificación exacta de las partes, materia de la causa, juez que conoce en ella y de las resoluciones que se notifican. n caso que la morada o el lugar donde pernocta o el lugar donde habitualmente ejerce su industria, profesión o empleo, se encuentre en un edificio o recinto al que no se permite libre acceso, el aviso y las copias se entregarán al portero o encargado del edificio o recinto, dejándose testimonio expreso de esta circunstancia.

[4] ALSINA (1956) p. 127, Las reglas de la sana crítica, Las reglas de la sana crítica, no son otras que las que prescribe la lógica y derivan de la experiencia, las primeras con carácter permanente y las segundas, variables en el tiempo y en el espacio». Las reglas de la sana crítica son, para él ante todo, “las reglas del correcto entendimiento humano. En ellas interfieren las reglas de la lógica, con las reglas de la experiencia del juez. Unas y otras contribuyen de igual manera a que el magistrado pueda analizar la prueba con arreglo a la sana razón y a un conocimiento experimental de los casos. El juez que debe decidir con arreglo a la sana crítica, no es libre de razonar a voluntad, discrecionalmente, arbitrariamente. Esta manera de actuar no sería sana crítica, sino libre convicción. La sana crítica es la unión de la lógica y la experiencia sin excesivas abstracciones de orden intelectual, pero también sin olvidar esos preceptos que los filósofos llaman de higiene mental, tendientes a asegurar el más certero y eficaz razonamiento».

[5] Los incidentes es toda cuestión accesoria de un juicio que requiera un pronunciamiento especial con audiencia de las partes.