7.2 El Conservador de Bienes Raíces
El artículo 446 del Código Orgánico de Tribunales señala; “Son Conservadores los ministro de fe encargados de los registros conservatorios de bienes raíces, de comercio, de minas, de accionistas de sociedades propiamente mineras, de asociaciones de canalistas, de prenda agraria, de prenda industrial, de especial de prenda y demás que les encomienden las leyes.”
Los Conservadores, como se señaló previamente, están a cargo de abogados que son funcionarios del Poder Judicial, denominados Conservadores y sujetos a la potestad directiva correccional y económica de la Corte Suprema de Justicia. Son nombrados por decreto del Presidente de la República que los elige de la terna que confecciona la Corte de Apelaciones con jurisdicción en el territorio en que se encuentra el oficio respectivo. Dicha terna se forma con los Conservadores o Notarios que concursan al cargo, al cual, tratándose de Oficios que tengan su asiento en una comuna y con jurisdicción en esa, o en varias comunas, pueden concursar abogados extraños a la carrera; si el Oficio se encuentra en una ciudad capital de provincia o en ciudad asiento de Corte de Apelaciones (hay 17 Cortes en el país), sólo pueden concursar Notarios y Conservadores que desempeñan su cargo en un Oficio de igual categoría o inferior, siempre que tengan en el cargo que ocupan la antigüedad exigida por la ley.
Conservadores y Notarios tienen la calidad de Auxiliares de la Administración de Justicia, son calificados anualmente al igual que los demás funcionarios judiciales, forman parte del Poder Judicial, permanecen en sus funciones en tanto sean bien calificados y hasta que cumplen 75 años de edad a menos que se acojan a jubilación después de cumplir 65 años de edad; no perciben sueldo del Estado sino que los derechos arancelarios que debe fijar anualmente el Ministerio de Justicia y que cobran de quienes requieren actuaciones registrales.
Dichos derechos arancelarios son de un 1 por mil hasta un 3 por mil, del monto del acto o contrato que se celebra en el caso de los Notarios o que inscriben tratándose de los Conservadores, no pudiendo exceder el límite máximo que fija el arancel. Si el interesado es el Estado o personas que por su situación económica o social deprimida gozan del privilegio de pobreza, están exentos del pago de derechos o gozan de rebajas que alcanzan hasta el 80% como ocurre tratándose de contratos relativos a viviendas sociales.
Con los derechos arancelarios, Conservadores y Notarios pagan los sueldos del personal de los oficios a su cargo y sufragan todos los gastos corrientes y de capital que demanda el desempeño de sus funciones. De este modo, el Servicio Registral y Notarial no es una carga para el Estado.
Si por una actuación registral se causa un perjuicio la indemnización es de cargo del Conservador[1].
Previo a la creación del Registro de Propiedad, existía ya el Registro de Hipotecas y Censos. En el mensaje de nuestro Código Civil se expresa lo siguiente¨: “La tradición del dominio de Bienes Raíces y de los demás derechos reales constituidos en ellos, menos los de servidumbre, deberá
hacerse en un registro semejante al que ahora existe de hipotecas y censos
que se refundirá en él, y así dar una completa publicidad a las hipotecas y poner a la vista de todos el estado de las fortunas que consisten en posesiones territoriales. La transferencia y transmisión del dominio, la constitución de todo derecho real, exceptuadas las servidumbres, exige una tradición y la única forma de tradición que para estos actos corresponde es la inscripción en el Registro Conservatorio. Mientras ésta no se verifica, un contrato puede ser perfecto, puede producir obligaciones y derechos entre las partes, pero no transfiere el dominio, no transfiere ningún derecho real, ni tiene respecto de terceros existencia alguna. La inscripción es la que da la posesión real y efectiva; y mientras ella no se ha cancelado el que no ha inscrito su título no posee: es un mero tenedor. Como el Registro Conservatorio está abierto a todos, no puede haber posesión más pública, más solemne, más indisputable que la inscripción No dando a la inscripción Conservatoria otro carácter que el de una simple tradición, la posesión conferida por ella deja subsistente los derechos del verdadero propietario que solamente podrán extinguirse por la prescripción competente. Pero como no sólo los actos entre vivos sino las transmisiones hereditarias están sujetas respecto a los bienes raíces a la solemnidad de esta inscripción, todos los referidos bienes, a no ser los pertenecientes a personas jurídicas, al cabo de cierto número de años se hallarán inscritos y al abrigo de todo ataque”
Respecto a sus responsabilidades, El Conservador está sujeto responsabilidad civil, disciplinaria, penal y otras establecidas en leyes especiales:
a) Responsabilidad Civil: Debe responder por toda acción, omisión o negligencia en la actividad registral, que cause daño a los usuarios del sistema. Aunque el Conservador de Bienes Raíces cumple una función pública, mayoritariamente se ha entendido que su responsabilidad civil es de carácter extracontractual[2] y personal, no siendo aplicable la normativa de responsabilidad del Estado, ya que los conservadores no pertenecen a la Administración Pública, no perciben sueldo fiscal, sus ingresos provienen de los derechos arancelarios que cobran a quienes ingresan solicitudes de inscripción y otros trámites relacionados al Registro y sus empleados se rigen por las normas del Código del Trabajo[3].
Sobre esta materia, don Marco Antonio Sepúlveda Larroucau señala que: “Nuestros conservadores de bienes raíces deben ser abogados y no reciben remuneración del Estado, sino que funcionan como cualquier empresa privada, es decir, todos los gastos de instalación y funcionamiento de sus oficios son de su cargo, los ingresos son de su propiedad, las relaciones laborales con las personas que trabajan para ellos se rigen por las normas del Código del Trabajo y son personalmente responsables por los daños y perjuicios que ocasionen en el ejercicio de sus funciones (artículos 96 a 98 del Reglamento)[4].
Por lo tanto, si bien el cargo de Conservador de Bienes Raíces es público, y cumple una función pública, no tiene personalidad jurídica de derecho público y, por lo tanto, no es parte de la Administración Pública, ejerce sus funciones en forma privada, por lo que asume una responsabilidad privada, general y personal, de tipo extracontractual, por toda acción, omisión o negligencia en la actividad registral, que cause daño a los usuarios del sistema.
Como complemento de dicha responsabilidad, el Conservador está obligado a tomar una fianza o seguro de responsabilidad funcionaria, en atención a lo dispuesto en el artículo 473 del Código Orgánico de Tribunales, en relación al Artículo 8 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces[5].
b) Responsabilidad Disciplinaria: En atención a lo señalado en el artículo 539, inciso segundo del Código Orgánico de Tribunales, los Conservadores, entre otros funcionarios, se encuentran bajo la vigilancia de las Cortes de Apelaciones, quienes pueden imponer además las penas correccionales señaladas en los artículos 537[6] y 542[7], del mismo Código citado.
c) Responsabilidad Penal: Los Conservadores están sometidos a responsabilidad penal, en todo lo que les es aplicable en materia de delitos cometidos por funcionarios en el desempeño de sus cargos, según lo establecido en los artículos 220[8] y siguientes del Código Penal. Además, son aplicables a los Conservadores las mismas normas que a los notarios, según lo establecido en el artículo 452 del Código Orgánico de Tribunales, en relación con los artículos 442 y siguientes, del mismo Código citado, y son aplicables las mismas penas señaladas en dichos artículos, en relación al artículo 193 del Código Penal (falsificación de documentos públicos o auténticos).
d) Otras responsabilidades: Además, los Conservadores deberán responder de las infracciones en que incurrieren, en contravención a lo dispuesto en leyes especiales, por ejemplo: Responsabilidad solidaria con el contribuyente respectivo, por el pago del impuesto que corresponda, por haber infringido lo dispuesto en el artículo 73 del Decreto Ley Nº 825, del año 1974, Ministerio de Hacienda, “Ley Sobre Impuesto a las Ventas y Servicios”, en relación con los artículos 74, 75, 103 y 108 del Código Tributario.
[1] http://fojas.conservadores.cl/articulos/breve-resena-del-sistema-registral-inmobiliario-en-chile
[2] De acuerdo a lo establecido en los artículos 2314 y siguientes del Código Civil
[3] Según lo prescrito por el artículo 1º, inciso 4º del Código del Trabajo: “Los trabajadores que presten servicios en los oficios de notarías, archiveros o conservadores se regirán por las normas de este código.”
[4] Sepúlveda Larroucau, Marco Antonio. Op. Cit. Página 185.
[5] El Artículo 473 del Código Orgánico de Tribunales: ”Los notarios, conservadores, archiveros, secretarios y receptores, que no sean los especiales a que se refiere el inciso segundo del artículo 391, así como los administradores de tribunales con competencia en lo criminal, deberán rendir una fianza para responder de las multas, costas e indemnizaciones de perjuicios a que puedan ser condenados en razón de los actos concernientes al desempeño de su ministerio, dentro de 30 días después de haber asumido el cargo. Esta fianza será para los secretarios y administradores de tribunales el equivalente a un año de sueldo base asignado al cargo y para los demás funcionarios igual al monto del sueldo anual que la ley le fije para los efectos de su jubilación. La fianza será calificada y aprobada por el funcionario a quien corresponda recibir el juramento.” El artículo 8 del Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces señala: “Todo Conservador, antes de entrar a ejercer su oficio, prestará ante la respectiva Corte de Apelaciones el mismo juramento que los escribanos, y dará fianza, constituirá hipoteca o depositará en arcas fiscales letras de la Caja Hipotecaria para responder de toda omisión, retardo, error y, en general, de toda falta o defecto que en el ejercicio de su cargo pueda serle imputable. La fianza o hipoteca será a satisfacción del Regente de la citada Corte.”
[6] Artículo 537 del Código Orgánico de Tribunales: “Las faltas o abusos de que habla el artículo anterior podrán corregirlos las Cortes de Apelaciones por uno o más de los medios siguientes: 1°) Amonestación privada; 2°) Censura por escrito; 3°) Pago de costas; 4°) Multa de 1 a 15 días de sueldo o multa no inferior a una ni superior a cinco unidades tributarias mensuales, y; 5°) Suspensión de funciones hasta por cuatro meses. Durante este tiempo el funcionario gozará de medio sueldo. Lo dicho en este artículo se entiende sólo respecto de aquellas faltas o abusos que las leyes no califiquen de crimen o simple delito”.
[7] Artículo 542 del Código Orgánico de Tribunales: “Para la represión y castigo de las faltas que se cometieren ante la Corte Suprema y ante las Cortes de Apelaciones, mientras ejercen sus funciones, estos tribunales podrán emplear alguno de los medios siguientes: 1°) Amonestación privada; 2°) Censura por escrito; 3°) Multa de 1 a 15 días de sueldo o multa no inferior a dos ni superior a diez unidades tributarias mensuales, y; 4°) Arresto que no exceda de ocho días. Este arresto será siempre conmutable en multa, en proporción de media unidad tributaria mensual por cada día. Estos tribunales tendrán, también, las facultades que el artículo 531 otorga a los jueces de letras, para la represión o castigo de las faltas de respeto que se cometieren en los escritos que se les presentaren”.
[8] Artículo 220 del Código Penal: “El empleado público que a sabiendas designare en un cargo público a persona que se encuentre afecta a inhabilidad legal que le impida ejercerlo, será sancionado con la pena de inhabilitación especial temporal en cualquiera de sus grados y multa de cinco a diez unidades tributarias mensuales.”