7.1 Cuál es la normativa que regula el sistema registral chileno
Los inmuebles en nuestra legislación, se encuentran sometidos a un estricto sistema de escrituración y registro, cuya función principal es otorgar publicidad y seguridad en los actos jurídicos inmobiliarios. Lo anterior, se ve plasmado en lo expresado en el mensaje de nuestro Código Civil, el cual indica que “…la bondad de un sistema registral se basa, precisamente, en la seguridad que proporciona la inscripción, permitiendo desplegar el máximo de potenciales que las titularidades jurídico reales pueden brindar”[1]
En lo que respecta a la definición de nuestro derecho registral inmobiliario, podemos señalar a diversos autores chilenos, entre ellos Daniel Peñailillo Arévalo, quien señala lo siguiente: “podemos entender por derecho registral inmobiliario el conjunto de principios y normas que regulan la organización y funcionamiento del Registro, la determinación de los objetos y actos inscribibles y la forma y efectos de la inscripción”[2].
Por otra parte, don Edmundo Rojas García, fundador de la Corporación Chilena del Derecho Registral, señala: “El Derecho Registral estudia los actos y contratos que la ley sujeta a registración para su constitución o la transferencia de los bienes raíces o derechos en ellos, como así también los requisitos legales que deben cumplir los títulos para ser admitidos al Registro de manera tal que se produzcan los efectos jurídicos que con la registración se persigue. Así, el derecho registral es considerado como el conjunto de principios y normas jurídicas relativas a la norma legal atinente a la organización de la oficina del Registrador y al personal de ésta como así también a los trámites registrales y por ende, a la tecnología aplicable para el adecuado desarrollo de la tarea Registral”[3].
En cuanto a los elementos que los caracterizan, el sistema registral chileno es considerado como una rama del derecho, básicamente por su especialidad; heterogeneidad de sus normas; la publicidad como objetivo y la doctrina especializada que existe. Bajo esta perspectiva, es posible establecer una definición del Derecho Registral Inmobiliario como “El conjunto de normas que regulan, a través de la inscripción del Registro de la Propiedad, principalmente, las formas de constitución, modificación y extinción de las relaciones jurídicas reales que tienen por objeto bienes inmuebles y accesoriamente, el contenido y efecto de las mismas”[4].
Principios del Derecho Registral Chileno
Los principios del derecho registral inmobiliario chileno, se definen como “…reglas o ideas fundamentales íntimamente relacionadas unas con otras que sirven de base y orientación al sistema registral inmobiliario, y que contribuyen al funcionamiento y eficacia del Registro”[5].
A continuación los principios del Derecho Registral:
- Principio de Inscripción
Este principio corresponde al principio básico fundamental, común a todos los sistemas registrales de origen latino, que informa y determina todos los demás principios registrales. Este consiste en que la inscripción en el registro, es la condición para la constitución, modificación o extinción del dominio u otro derecho real.
2. Principio de Publicidad Registral
Este principio, básico en todos Sistema Registral, se ve consagrado en nuestro ordenamiento en forma amplia y sin restricciones, expresamente en el artículo 49 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces el que dispone con un carácter de plenitud y de manera irrestrictica su plena vigencia; y al disponer que los registros son esencialmente públicos y es por consiguiente permitido a cualquier persona consultarlos en la misma oficina y tomar todos los apuntes que estime convenientes. No está en consecuencia condicionado a la existencia de un interés legítimo del requirente, como ocurre en otros sistemas y esta amplitud del principio que nos preocupa, se ve ratificada por otra disposición del mismo Reglamento, el artículo 50, que obliga al Conservador otorgar cuantas copias y certificados se le requieran, judicial o extrajudicialmente, respecto de lo que consta o no consta en sus Registros.
La crítica que se le formula a la eficacia de este Principio en el sistema Nacional radica en la circunstancia que se sostiene que la consagración aparentemente amplia del mismo, se encontraría limitada por deficiencias organizativas y de técnicas registrales, que impedirían tener el cabal conocimiento de la situación jurídica de los inmuebles, muchas veces provocado por el lógico deterioro de planos índices y Registros, que debido a la constante manipulación, lo que no sucede en otros ordenamientos jurídicos, que restringe el acceso físico a ellos.
Otra limitación se encuentra relacionada con la adopción del Sistema del Folio Personal y no del Folio Real, lo que se traduce en muchos casos en la imposibilidad de ubicar los inmuebles por su ubicación material y por su nombre, que ha posibilitado la existencia de cadenas de inscripciones paralelas.
3. Principio de Legitimación Registral
Se estima que este principios encuentra consagrado en el artículo 13 del Reglamento Conservatorio[6], que consagra el Principio de Legalidad, en virtud del cual el Conservador se encuentra investido de la potestad calificadora, respecto del examen de los títulos presentados a inscripción. Tal examen hace presumir la necesaria concordancia entre lo asentado en Registro y la realidad jurídica extra registral
4. Principio de Fe Pública Registral
Este principio no se encuentra consagrado de manera expresa en nuestro sistema registral, siendo una de las falencias que más crítica suscita a la eficacia del mismo. Un ejemplo de ello y que explica esta limitación, la podemos observar en los contratos de compraventa que se celebran en nuestro país en los que una clausula de estilo donde se expresa que el vendedor debe responder del saneamiento por evicción, esto es, del hecho que el adquirente o comprador sea eventualmente privado del dominio de lo adquirido por medio de una sentencia judicial, sin distinguir entre la buena o mala fe del adquirente y sin importar que el comprador haya celebrado el contrato, con posterioridad al estudio de títulos pertinentes, entre los que se encuentra ciertamente el examen de los antecedentes registrales del inmueble inscrito.
Lo anterior es síntoma evidente que hace colegir que este importante principio, tal como es concebido por la doctrina, estaría ausente dentro del ordenamiento jurídico civil de nuestro país[7].
Como subprincipio o principio relacionado con el de la Fe pública, incluimos el de la Responsabilidad: “Considerando que la seguridad jurídica se basa en la confianza que el registro de derechos genera, se considera imprescindible la protección de dicha confianza, lo que exige proteger siempre al adquirente que, de buena fe mediante contraprestación, adquiere confiado lo que el registro pública y garantiza, frente a cualquier intento de resolución o anulación del derecho que no conste en el Registro, incluso aún cuando resulte perjudicado el “verus dominus [8]”. Cuando dicho perjuicio no le resulte imputable al registrador, sino únicamente a un mal funcionamiento del sistema, éste debe indemnizarle. La necesidad de cumplimiento real de la obligación de indemnizar los daños causados obliga a arbitrar un sistema que, en el caso de mediar el perjuicio, y en su caso, la conducta culposa u omisiva del registrador se garantice dicho pago. Cualquier sistema es válido siempre que la indemnización sea efectiva”[9]
5. Principio del Consentimiento
Este principio se traduce en nuestro sistema registral en la clausula en que se faculta al portador del título para requerir que se practique la respectiva inscirpción o subinscripción.
6. Principio de Prioridad Registral
Este principio se recoge de manera específica en el artículo 17 de nuestro Reglamento, que establece que: “Convertida la anotación en inscripción, surte ésta todos los efectos de tal desde la fecha de la anotación, sin embargo de cualesquiera derechos que hayan sido inscritos en el intervalo de la una a la otra.”
7. Principio de Rogación
Este principio deja en evidencia la pasividad del Conservador, quien, excepcionalmente, puede actuar de oficio; pues por regla general, solo podría hacerlo a solicitud de parte interesada, la que podrá actuar personalmente o por intermedio de un mandatario, o bien, al ser requerido en virtud de una resolución judicial que le ordene materializar una determinada actuación.
La excepción a este principio, lo encontramos en el artículo 88 del Reglamento Conservatorio, que dispone que: “La rectificación de errores, omisiones o cualquiera otra modificación equivalente que el Conservador, de oficio o a petición de parte, tuviere que hacer conforme al título inscrito, será objeto de una subinscripción; y se verificará en el margen de la derecha de la inscripción respectiva, al frente de la designación modificada.”
8. Principio de tracto sucesivo
También denominado de continuidad registral, ve consagrada su aplicación en nuestro sistema Registral en el hecho que no se permite la inscripción de un derecho por el adquirente, si tal derecho no aparece inscrito a nombre del transferente en su respectivo asiento.
Así en el artículo 80 del reglamento, relacionando su contenido preceptivo con lo prescrito en el artículo 692 del Código Civil, establece “Siempre que se transfiera un derecho antes inscrito, se mencionará en la nueva, al tiempo de designar el inmueble, la precedente inscripción, citándose el Registro, folio y número de ella.”
9. Principio de Legalidad Registral
Este principio se traduce con las facultades otorgadas al registrador ara calificar los títulos que se sometan a su criterio para inscripción.
10. Principio de Especialidad, Especificación o Determinación
La finalidad de este principio es la singularización del inmueble y la individualización de su titular.
¿Quine supervigila a los Conservadores de Bienes Raíces?
El Registro inmobiliario se encuentra bajo la supervigilancia de los Conservadores de Bienes Raíces, la Corte Suprema y Cortes de Apelaciones quienes ejercen sus funciones de la siguiente manera:
a) Corte Suprema: Ejerce la superintendencia directiva, correccional y económica sobre todas los funcionarios del Poder Judicial, del cual forman parte los Conservadores en su calidad de Auxiliares de la Administración de Justicia.
b) Las Cortes de apelaciones (17 en nuestro país): Ejercen la supervigilancia de los funcionarios del Poder Judicial Conservadores, Notarios y Archiveros Judiciales entre ellos- que cumplen sus funciones dentro de su territorio jurisdiccional, directamente a través de uno de sus Ministros (Visitador) en las ciudades asiento de Corte y por intermedio del Juez, o uno de ellos si hay mas de uno, en las demás ciudades y califica anualmente su desempeño. Además la Corte respectiva confecciona las ternas, previo llamado a concurso de oposición para proveer los cargos vacantes en los escalafones Primario (Judicatura) y Secundario (Auxiliares de la Administración de Justicia) y el Presidente de la República hace el nombramiento.
c) Conservador de Ciudad de Asiento de Corte: (son aquellos conservadores que se encuentran ubicados en la ciudad de alguna de las 17 cortes de apelaciones[10]): Son a la vez Archiveros Judiciales, salvo en Santiago en que existe un Archivero Judicial y Valparaíso y San Miguel en que dicho cargo es desempeñado por un Notario. El Oficio Conservatorio de Santiago está a cargo de 3 Conservadores.
d) Conservador de Capital de Provincia: Son también Archiveros Judiciales.
e) Conservador de Comuna o agrupación de Comunas: En este caso hay funcionarios que son exclusivamente Conservadores, otros que ejercen también la función de Archivero Judicial y otros que son a la vez Notarios. En las ciudades en que hay sólo dos Notarios, por regla general el que está a cargo de la Notaría de más reciente creación tiene además los Registros de Comercio y Minas; los demás Registros conservatorios están a cargo del Notario titular del oficio de más antigua creación[11].
Las normas regulatorias del registro conservatorio se encuentra se encuentran contenidas en:
- Código Civil: Artículos 686 y siguientes.
- Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces[12]. (por mandato del artículo 695 del Código Civil establece que “Un reglamento especial determinará en lo demás los deberes y funciones del Conservador, y la forma y solemnidad de las inscripciones.”
- Código Orgánico de Tribunales, artículos 446 y siguientes.
- Decreto con Fuerza de Ley 247 de 1931 sobre Organización del Conservador de Bienes Raíces de Santiago.
- Código de Procedimiento Civil.
- Código de Comercio.
- Código de Minas.
- Código de Aguas.
[1] Sepúlveda Larroucau, Marco Antonio. “Teoría General del Derecho Registral Inmobiliario”. Editorial Metropolitana, año 2014. (p. 27)
[2] Peñailillo Arévalo, Daniel. “Los Bienes La Propiedad y otros Derechos Reales”. Cuarta Edición. Editorial Jurídica de Chile. Año 2006. (p. 108)
[3] Rojas García, Edmundo. “El Derecho Registral”. Fuente http://fojas.conservadores.cl/editorial/el-derecho-registral.
[4] FUNDACIÓN Fernando Fueyo. Estudio sobre reformas al Código Civil y Código de Comercio, cuarta parte, Derecho Registral Inmobiliario. Santiago, Editorial Jurídica de Chile. 2003, pág. 18
[5] Sepúlveda Larroucau, Marco Antonio. “Teoría General del Derecho Registral Inmobiliario”. Op. Cit. P.45
[6] Artículo 13 del reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, “El Conservador no podrá rehusar ni retardar las inscripciones: deberá, no obstante, negarse, si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible; por ejemplo, si no es auténtica o no está en el papel competente la copia que se le presenta; si no está situada en el departamento o no es inmueble la cosa a que se refiere; si no se ha dado al público el aviso prescrito en el artículo 58; si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente, o si no contiene las designaciones legales para la inscripción.”
[7] http://ipra-cinder.info/wp-content/uploads/file/El_sistema_registral_chileno.pdf
[8] Dueño real (https://mymemory.translated.net/es/Lat%C3%ADn/Espa%C3%B1ol/verus-dominus)
[9] Biblioteca del Congreso Nacional de Chile, Departamento de Estudios, Extensión y Publicaciones. “El Registro Inmobiliario en la Legislación Extranjera”. Serie Estudios, Año XV, Número 310, Santiago de Chile, abril del año 2005 (p.7)
[10] Artículo 54 del Código Orgánico de Tribunales: “Habrá en la República diecisiete Cortes de Apelaciones, las que tendrán su asiento en las siguientes comunas: Arica, Iquique, Antofagasta, Copiapó, La Serena, Valparaíso, Santiago, San Miguel, Rancagua, Talca, Chillán, Concepción, Temuco, Valdivia, Puerto Montt, Coihaique y Punta Arenas.”
[11] http://fojas.conservadores.cl/articulos/esquema-de-la-funcion-registral-en-chile
[12] El Reglamento Conservatorio comenzó a regir el 1º de enero de 1859, y fue redactado por José Alejo Valenzuela, Ministro de la Corte de Apelaciones de Santiago e integrante de la Comisión Revisora del Proyecto de Código Civil de 1853.