3.2 Obligaciones del arrendatario

Las obligaciones que tiene el arrendatario son las siguientes:

1. Obligación de pagar el precio o renta convenida[1]:

Se trata de una obligación de la esencia del contrato de arrendamiento, porque de faltar, degeneraría en un contrato de comodato[2]. La renta debe pagarse por todo el período de vigencia del contrato, siendo de cargo del arrendatario probar que éste expiró anticipadamente, por haberlo acordado así las partes. Cabe señalar que el simple abandono de la cosa arrendada hecho por el arrendatario, no supone el término del contrato, subsistiendo por ende la obligación del primero, de pagar la renta hasta la efectiva expiración de aquél.

¿Cuál es la época en que debe pagarse la renta?

El pago de la renta se realizará en los periodos que se hubiere estipulado en el contrato, o en su defecto, conforme a la costumbre del país.

La Corte de Apelaciones de San Miguel ha entendido que: “A falta de estipulación (y según el artículo 1944 del código civil), debe entenderse que el pago de la renta mensual de arrendamiento ha debido efectuarse dentro de los 5 primeros días de cada mes por mensualidades anticipadas, ya que por ser un acto público y notorio, el alquiler de los inmueble urbanos en nuestro país se paga normalmente en esa forma[3]”.

¿A quién debe ser pagada la Renta[4]?

• La regla general, es hacer el pago al arrendador.
• A todo aquél que lo haya sucedido en su crédito, por causa de muerte (heredero o legatario) o por acto entre vivos (cesionario).
• A la persona designada por el juez (un interventor, por ejemplo) o la ley (el representante legal), con facultades de percibir por el arrendador.
• A la persona diputada por el arrendador para el cobro de la renta, es decir, un mandatario (usualmente, el corredor de propiedades a quien el arrendador encomendó la administración de la cosa arrendada).
• A quien está en posesión del crédito, aunque después aparezca que el crédito no le pertenecía, pero siempre y cuando el arrendatario haya pagado de buena fe (por ejemplo, un heredero putativo o aparente ha cobrado las rentas correspondientes a los últimos meses de arrendamiento, y después se presentan los verdaderos herederos, reclamándolas).

2. Obligación de usar la cosa según los términos o espíritu del contrato[5]: 

El código civil regula el posible uso que puede hacer el arrendatario de la cosa cuyo goce obtiene en virtud del contrato, disponiendo que no se trata de un goce ilimitado. Se trata de una obligación estrechamente vinculada con los deberes de cuidado que tiene el arrendatario respecto de la cosa arrendada, atendida su finalidad de prevenir anticipadamente potenciales conductas de riesgo excluyéndolas, a menos que haya sido prevista y admitida por partes en el contrato. Sin embargo, su finalidad no se ve agotada en la prevención de las potenciales conductas riesgosas, razón por la cual no constituye una mera obligación auxiliar de la obligación de conservación, dado que su contenido se extiende a situaciones que exceden la mera conservación o donde no exista un riesgo para la integridad de la cosa, desde el momento que sujeta el uso y goce de la cosa a aquel que las partes hubiesen previsto al momento de celebrar el contrato.

Como consecuencia de lo señalado, el ejercicio del derecho de goce que obtiene el arrendatario en virtud del contrato no puede ser arbitrario o ilimitado, debiendo necesariamente enmarcarse dentro del contenido de la relación y los fines por esta perseguida, que limitan el ejercicio del derecho, sea que se exprese a través de aquellas cláusulas que las partes han incorporado con la finalidad de regular la relación que los vinculará, estableciendo las conductas que serán toleradas en virtud del contrato; o que resulten del contenido de la relación misma, complementando las cláusulas dispuestas o supliendo su vacío, definido por el espíritu del contrato, el cual debe ser determinado según los usos a los que la cosa es naturalmente destinada, que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país.

En el artículo 1938 del código civil se observan dos hipótesis:

• El arrendatario es obligado a usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato, y no podrá en consecuencia hacerla servir a otros objetos que los convenidos:

Esta disposición del código desarrolla dos de los principios más importantes en materia contractual. Mientras la determinación de las conductas permitidas conforme con las cláusulas desarrolladas por las partes en el contrato es una expresión del pacta sunt servanda[6] y en el último término, de la autonomía privada, la determinación de los usos posibles conforme al espíritu del contrato es una expresión de la buena fe que debe regir la interpretación contractual y la determinación del contenido de la relación, protegiendo sólo aquellos ámbitos de actuación que las partes pudieron haber tenido a la vista al momento de contratar, acorde con las expectativas que los contratantes albergaron al momento de comenzar su relación atendiendo a elementos eminentemente objetivos, como son los fines a los que naturalmente está destinada la cosa. Por ejemplo, las construcciones accesorias destinadas a la crianza de animales de corral deben hacer presumir que la crianza de éstas aves es una actuación permitida dentro del contrato, lo que no ocurre en el arrendamiento de un departamento, o también el arrendamiento de un lugar que ha servido como hotel y cuenta con todas las instalaciones necesarias, debe hacer presumir que las partes admiten la celebración del contrato de hospedaje entre el arrendatario y posibles pasajeros, algo similar podría aplicarse al subarrendamiento.

En caso que el arrendatario ocupe la cosa para una finalidad distinta a aquella que hayan estipulado expresamente las partes o que puedan haber previsto conforme con la buena fe, el arrendador podrá reclamar la terminación del arriendo con indemnización de perjuicios, dejando subsistir el arriendo[7] . Con todo, pese a lo señalado por el código, que indica que una vez producido el incumplimiento, el arrendador podrá siempre solicitar la terminación del contrato, entendemos que en esta materia el principio de la buena fe y el principio de la conservación de los contratos exigen moderar los efectos de la disposición. De esta forma no cualquier incumplimiento o desviación de los fines del arrendamiento permite pretender la terminación de la relación. El uso contrario a los fines del contrato que legitiman para solicitar su terminación deben revestir cierta entidad, bien sea por su significación cualitativa o cuantitativa, determinada según la forma como se ve afectada la obligación de cuidar la cosa como un buen padre de familia que grava al arrendatario y al perjuicio que sufre el arrendador por el riesgo que supone la conducta desarrollada para la conservación del bien inmueble arrendado.

• A falta de convención expresa, los usos permitidos serán aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país.

El arrendatario tendrá derecho para expeler al inquilino que empleare la casa o edificio en un objeto ilícito, o que, teniendo facultad de subarrendar, subarriende a personas de notoria mala conducta, que, en este caso, podrán ser igualmente expelidas[8]”. Tampoco se podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los copropietarios o comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio o de sus unidades, ni provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso, ni almacenar en las unidades materias que puedan dañar las otras unidades del condominio o los bienes comunes. La infracción a lo señalado anteriormente será sancionada con multa de una a tres unidades tributarias mensuales, pudiendo el tribunal elevar al doble su monto en caso de reincidencia. Se entenderá que hay reincidencia cuando se cometa la misma infracción, aún si ésta afectare a personas diversas, dentro de los 6 meses siguientes a la fecha de la resolución del juez de policía local que condene al pago de la primera multa. Podrán denunciar estas infracciones, el Comité de administración, el administrador o cualquier persona afectada, dentro de los tres meses siguientes a su ocurrencia. Lo anterior, sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho correspondan. La administración del condominio podrá, a través de circulares, avisos u otros medios, dar a conocer a la comunidad los reclamos correspondientes. Serán responsables solidariamente, del pago de las multas e indemnizaciones por infracción a las obligaciones precedentemente indicadas, el infractor (podría tratarse del arrendatario) y el propietario de la respectiva unidad, sin perjuicio del derecho de éste último de demandar al infractor.

3. Obligación de cuidar de la cosa como un buen padre de familia[9]:

El arrendatario, quien detentará la cosa a fin de poder gozar de ella durante la duración de la relación contractual, tendrá la obligación de cuidar de ella como un buen padre de familia, de acuerdo a lo señalado en e artículo 1939 del código civil. Esta disposición, nos indica que el arrendatario deberá responder por los daños que sufra la cosa como consecuencia de su conservación negligente, que no satisfaga con el estándar representado por aquella diligencia y cuidado que los hombres emplean ordinariamente en sus negocios propios[10]. El código civil impone sobre el arrendatario la carga de probar que los daños que ha sufrido la cosa no sobrevinieron por culpa suya ni de sus dependientes. A falta de esa prueba, tales daños serán de su responsabilidad[11]. De esta forma, si el cuidado empleado por el arrendatario no se condice con el cuidado que debió haber empleado, si no concuerda con las previsiones que un hombre razonable e interesado en sus propios negocios hubiese adoptado, será responsable, por los perjuicios ocasionados y el arrendador tendrá derecho para poner término al arrendamiento [12].

¿Cuáles son los deberes propios de un hombre prudente?

El artículo 1972 del código civil impone al arrendatario de bienes raíces urbanos el deber de realizar ciertas conductas determinadas a fin de evitar daños en la cosa arrendada, estando en consecuencia “(…) obligado a manda tener las paredes, pavimentos y demás partes interiores del edificio medianamente aseadas; a mantener limpios los pozos, acequias y cañerías; y a deshollinar las chimeneas”.

Cabe señalar que el arrendatario no sólo responde por sus hechos propios, sino también por los hechos culpables de los miembros de su familia, huéspedes y dependientes y de sus subarrendatarios[13].

Por regla general, el arrendador tendrá exclusivamente el derecho a exigir una indemnización de perjuicios como consecuencia del incumplimiento de esta obligación por el arrendatario, en una limitación que impone el Código, justificado por la importancia que debe tener la infracción del contenido obligacional resultante a fin de permitir la terminación del contrato, conforme a la buena fe y el principio de conservación de los contratos. Por esta razón, el artículo 1939 inciso segundo del Código Civil, admite de manera excepcional la terminación del arriendo por incumplimiento de la obligación de conservar la cosa como buen pare de familia en que incurra el arrendatario, exigiendo que el arrendador acredite que, como consecuencia de la infracción de la obligación, si ha producido un grave y culpable deterioro en el inmueble arrendado.

La determinación del estándar de cuidado es un elemento de la naturaleza del contrato de arrendamiento, que puede ser alterado por las partes por medio de cláusulas modificatorias, eximentes, agravantes o atenuantes de responsabilidad.

Finalmente, debemos tener presente que, siendo responsable el arrendatario de los daños que sufra la cosa, como consecuencia de su incumplimiento de la obligación de cuidar la cosa como un buen padre de familia, no será responsable de los daños que solo podrían haberse evitado con la esmerada diligencia de un hombre juiciosos emplea en la administración de sus negocios importantes, toda vez que, salvo convención en contrario, no responde de culpa levísima. En todos estos casos, se producirá la terminación del contrato por destrucción de la cosa arrendada, sin ulteriores consecuencias para las partes, o bien, deberá el arrendador realizar las reparaciones necesarias a fin de poder continuar con la relación contractual.

¿Qué ocurre si existen subarrendatarios?

En el caso de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año el arrendatario siempre podrá subarrendar[14], salvo cláusula expresa que se lo prohíba.

4. Obligación de ejecutar las reparaciones locativas: De acuerdo a lo estudiado previamente, las reparaciones locativas son de cargo del arrendatario, salvo en los siguientes casos, donde la obligación será del arrendador:

• Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de fuerza mayor o caso fortuito.
• Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de la mala calidad de la cosa arrendada[15]

Tratándose de casas, almacenes u otros edificios, el artículo 1970 señala que las reparaciones locativas a que es obligado el arrendatario, se reducen a mantener el edificio en el estado que lo recibió, quedando exento de responsabilidad de los deterioros que provengan:

• Del tiempo y uso legítimo
• De fuerza mayor o caso fortuito
• De la mala calidad del edificio, por su antigüedad por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción.

El código civil, menciona algunos casos de reparaciones locativas de manera ejemplar:

• Conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y cañerías, reponiendo las piedras, ladrillos y tejas, que durante el arrendamiento se quiebren o desencajen
• Reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y tabiques
• Mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras
• Mantener las paredes, pavimentos y demás partes interiores del edificio medianamente aseadas
• Mantener limpios los pozos, acequias y cañerías, y a deshollinar las chimeneas.

5. Obligación de permitir al arrendador la inspección de la cosa arrendada:

Usualmente, se estipula en los contratos de arrendamiento que el arrendador, con cierta periodicidad, tendrá derecho a inspeccionar la cosa arrendada, con el propósito de cerciorarse que ésta se conserva en buen estado, sin perjuicio del desgaste natural que pueda experimentar por su uso legítimo que le da el arrendatario.  El arrendatario, por cierto, debiera ejercitar este derecho de inspección comunicando previamente su intención al arrendatario y de la forma que produzca la menor molestia posible a éste, y en el entendido que tal inspección ha de hacerse sólo en forma esporádica, una o dos veces en el año, o cuando circunstancias excepcionales lo ameriten, como la ocurrencia de un siniestro, por ejemplo, un incendio, terremoto u otra contingencia similar.

6. Indemnizar por los daños que se causen en la cosa o por su destrucción:

Podría ocurrir que el arrendatario ocasione daños en la cosa que recibió en arrendamiento o derechamente la destruya. Si tales daños o tal destrucción, conforme a las reglas generales, se deben a la culpa o al dolo del arrendatario, deberá indemnizar al arrendador. Si el daño o la destrucción de la cosa, se producen por caso fortuito o fuerza mayor, el arrendatario no será responsable. El arrendatario también deberá responder por los daños que se causen en la cosa arrendada por sus huéspedes, por sus dependientes o por sus subarrendatarios[16].

¿Qué ocurre respecto de la destrucción de la cosa dada en arriendo? Se deberán seguir las siguientes reglas:

• Siempre que la cosa perece en poder del deudor, se presume que ha sido por hecho o por culpa suya[17]

• Si el cuerpo cierto perece por culpa o durante la mora (el retardo en la entrega del inmueble) del deudor, la obligación del deudor subsiste, pero varía de objeto; el deudor es obligado al precio de la cosa y a indemnizar al acreedor. Excepcionalmente el deudor, aunque esté en mora de entregar el inmueble solo será obligado a la indemnización ocasionada por la mora en la entrega cuando éste se haya destruido por caso fortuito que habría sobrevenido igualmente si hubiese estado en poder del acreedor. Sin embargo, si el arrendador logra probar que no pudo haber no haber sucedido igualmente en su poder, se deberá el precio del inmueble arrendado y los perjuicios de la mora[18].

• El hecho o culpa del deudor comprende también de aquellas personas sobre las cuales es responsable[19].

7. Obligación de restituir la cosa al término del arrendamiento:

El contrato de arrendamiento confiere al arrendatario un goce necesariamente temporal, estando la obligación de poner la cosa arrendada a disposición de éste al término del contrato. Conforme con ello, terminada la relación contractual, cesará la obligación de ceder el goce de la cosa y carecerá de justificación jurídica la detentación que de ella haga el arrendatario, siendo una consecuencia lógica el que deba restituirla[20]. La propiedad deberá ser restituida en el mismo estado en que se encontraba al momento de ser entregada, tomándose en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos.

Como podemos observar, el arrendador tendrá derecho a recibir la cosa en el mismo estado en que se encontraba al momento de ser entregada, pero no podrá exigir que en ese estado se obvie el natural desgaste que hubiera sufrido de todas formas aun encontrándose en su poder, toda vez que ello supondría un enriquecimiento sin causa en perjuicio del arrendatario.

Para evitar posibles complicaciones o diferencias que puedan ocurrir, las partes pueden incorporar en el contrato de arriendo la condición en que se encontraba el bien raíz arrendado al momento de entregarse al arrendatario. Sin embargo , si esto no ocurriese, el artículo 1947 inciso 3° del código civil, lo soluciona presumiendo que la cosa fue entregada en un normal estado de servicio[21]. Con todo, lo establecido en estas disposiciones es una presunción simplemente legal, que puede ser desvirtuada por la prueba en contrario que rinda el arrendatario, destinada a probar el mal estado en que se encontraba la osa al momento de ser entregada, o bien, que los daños que ha sufrido deben ser tolerados por el arrendador por concurrir alguno de los supuestos que eximen de responsabilidad al arrendatario.

¿Cómo se realiza la restitución del inmueble?

De acuerdo a lo establecido en el artículo 1948 del código civil, la restitución de la propiedad raíz se verifica desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del arrendador y entregando las llaves.

¿Qué ocurre en caso de incumplimiento de restituir?

Según lo dispuesto en el artículo 1949 del código civil, la responsabilidad del arrendatario por el incumplimiento de la obligación de restituir la propiedad confiere al arrendador el derecho a demandar todos los perjuicios que sufriere producto del retardo, además de aquellos que contra él competa como injusto detentador[22].

Sin embargo, para hacer efectiva la responsabilidad del arrendatario por su incumplimiento de la obligación de restitución, resulta indispensable que en forma previa el arrendador lo constituya en mora, aun cuando nos encontremos en aquellos casos en que hubiere operado la terminación del contrato o el desahucio.

De esta forma, para el solo efecto de hacer responsable al arrendatario de los perjuicios que provengan del retardo en el incumplimiento de la obligación de restituir deberá cumplirse con lo señalado en el artículo 1551 N°3 del código civil, debiendo proceder en consecuencia a la reconvención (notificación) judicial del deudor como un requisito formal previo a intentar a la demanda de indemnización de perjuicios.

Con todo, la aplicación práctica de este artículo es bastante limitada en la actualidad, toda vez que los intereses del arrendador en caso de retardo en el incumplimiento de la obligación de restituir la cosa arrendada se encuentran protegidos por el artículo 6 inciso 1° de la Ley 18.101, el cual impone al arrendatario la obligación de continuar pagando la renta hasta que efectúe la restitución de la propiedad, aun cuando hubiere terminado el contrato, lo cual constituirá en último término una hipótesis de reparación especial del lucro cesante. De esta forma, con esta disposición se evita que el arrendador sufra un perjuicio patrimonial, desde el momento que la renta que perciba hasta que se le restituya la propiedad vendrá a compensar lo que deje de percibir por encontrarse la cosa en poder del arrendatario, teniendo como contrapartida un efecto de incentivo para el arrendatario, quien no podrá vivir gratis en la propiedad, debiendo internalizar los costos de su conducta[23].

Finalmente, la ley 19.866 introdujo una modificación procesal de importancia, a fin de facilitar el cumplimiento forzado de la obligación de restituir cuando el arrendatario hubiese abandonado el inmueble. En este sentido, el artículo 6 inciso segundo de la ley 18.101 dispone que en estos casos podrá el arrendador solicitar directamente al juez de letras competente la restitución de la propiedad, quien resolverá la petición de forma de juicio, debiendo solamente acreditarse el abandono por medio de certificación realizada por un ministro de fe.

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[1] Ver, artículo 1942 inciso 1° del código civil.

[2] Artículo 2174 del código civil, El comodato o préstamo de uso es un contrato en que una de las partes entrega a la otra gratuitamente una especie, mueble o raíz, para que haga uso de ella, y con cargo de restituir la misma especie después de terminado el uso. Este contrato no se perfecciona sino por la tradición de la cosa

[3] Corte de Apelaciones de San Miguel, Sentencia de 5 de mayo de 1992. Citada en: Repertorio de Legislación y Jurisprudencia Chilenas, código Civil y Leyes complementarias. Tomo VIII, op.cit. p. 127. También en: Gaceta Jurídica. 143. Sent. 2°, p. 71.

[4] Las siguientes hipótesis se encuentran reguladas en el artículo 1576 del código civil concernientes “A quien debe hacerse el pago”

[5] Ver artículo 1938 del código civil.

[6] Pacta sunt servanda significa lo pactado debe observarse. Asimismo, El artículo 1545 del Código Civil reconoce la vigencia del pacta sunt servanda en el esquema civil nacional y, de ahí, que nuestros contratos legalmente celebrados obliguen a los contratantes de un modo incondicionado, como si se tratare del cumplimiento de una ley.

[7] Ver, artículo 1938 inciso segundo del código civil

[8] Jorge López Santa María alude al artículo 1973, entre las manifestaciones concretas del efecto absoluto de los contratos. Señala al efecto que “A veces el legislador confiere al acreedor una acción directa, que le habilita para actuar en nombre propio, en sede contractual, contra el co-contratante de su deudor. Es decir, para oponer al demandado un contrato en que el actor no fue parte (…) Así, en la hipótesis del artículo 1973, el arrendador tiene derecho para expeler al subarrendatario que hubiera tenido notoria mala conducta, de la casa o edificio”, Los Contratos. Parte general, Tomo II, Santiago de Chile, Editorial Jurídica de Chile, 1998, pp. 362 y 363.

[9] De acuerdo a lo señalado por el profesor Alessandri, el concepto jurídico del “Buen Padre de Familia”, se relaciona con el concepto de diligencia, como correlato contrario a culpa. También es posible definirlo como modelo de conducta de la persona sensata y corriente, de diligencia normal, que una sociedad normal según el tipo de obligación y las circunstancias de personas espera de un hombre razonable.

[10] Ver, artículo 44 del código civil.

[11] Corte Suprema Sentencia de 11 de mayo de 1992. Citada en: Repertorio de Legislación y Jurisprudencia Chilenas, Código Civil y Leyes complementarias. Tomo VIII, op.cit. p. 112. También en: Revista de Derecho y Jurisprudencia. T. 89, sec. 1°, p. 24

[12] Ver, artículo 1939 inciso segundo del código civil.

[13] Ver artículos 1941 y 1947 del código civil

[14] Artículo 5 Ley 19.101 En los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año, se entenderá siempre implícita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulación en contrario, en cuyo caso éste podrá poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte.

[15] Ver, artículo 1927, inciso segundo del código civil

[16]Artículo 1947 inciso cuarto del código civil, En cuanto a los daños y pérdidas sobrevenidas durante su goce, deberá probar que no sobrevinieron por su culpa, ni por culpa de sus huéspedes, dependientes o subarrendatarios, y a falta de esta prueba será responsable.

[17] Artículo 1671 del código civil

[18] Artículo 1672 del código civil.

[19] Artículo 1679 del código civil

[20] Artículo 1947 inciso primero del código civil; “El arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento”.

[21] Artículo 1947, inciso tercero del código civil. “…  En cuanto a los daños y pérdidas sobrevenidas durante su goce, deberá probar que no sobrevinieron por su culpa, ni por culpa de sus huéspedes, dependientes o subarrendatarios, y a falta de esta prueba será responsable”.

[22] Se llama injusto detentador a quien posee a nombre ajeno y retine indebidamente una cosa raíz. De acuerdo a una sentencia de la Corte Suprema de fecha 7 de abril de 2010 Rol 4729-200, señala que, a quien

poseyendo a nombre ajeno retenga una cosa raíz o mueble, aunque lo haga sin ánimo de señor; enunciado legal del que se desprende que la procedencia de la acción queda supeditada a dos requisitos: a) Que el demandado sea mero tenedor de la cosa reclamada, esto es, que la detente a nombre ajeno; y b) Que la retención practicada por él sea indebida, no obedezca a una causa legítima que le sirva de justificación”.

[23] Sin embargo, como señalamos anteriormente, esta obligación legal no comprende todos los daños posibles. Vid. Sección 3.6.7