4.3 ¿Qué pasa si es arrendador no quiere recibir la renta de arrendamiento?

El pago, como toda convención destinada a extinguir las obligaciones, supone un acuerdo de voluntades. En el contrato de arrendamiento, con la finalidad de proteger al arrendatario y evitar que el contrato quede supeditado a las complicaciones que pueden sobrevenir producto de la negativa del arrendador a recibir el pago, el legislador permite al arrendatario recurrir a un procedimiento de carácter simplificado de pago por consignación.

Por lo tanto, si el arrendador no recibe la renta de arrendamiento el arrendatario podrá realizar el pago de un inmueble situado en una zona urbana[1], en la tesorería general de la república[2]. Luego de realizado el pago la institución pública enviará una carta certificada al arrendador para informar que existe un monto depositado en las arcas fiscales. Corresponderá a la unidad del Servicio de Tesorería otorgar el comprobante de pago o recibo al arrendatario, acreditando el depósito realizado. El retiro del dinero no significa que el arrendador renuncie a sus derechos en caso de iniciar o estar en un juicio.

Este pago se considerará hecho al arrendador para todos los efectos legales, pero la suficiencia sólo podrá ser calificada por el Tribunal competente en conocimiento de las acciones que corresponda (artículo 23 inciso 1° parte final de la ley 18.101.

Finalmente, el legislador establece una sanción en contra del arrendador negligente, dado que si en un plazo de 3 años desde la fecha del ingreso del depósito no hubiere efectuado su retiro, los fondos correspondientes pasarán a las rentas generales de la nación, lo cual podrá será entendido como un caso especial de caducidad[3].

¿Cuándo no será posible depositar la renta de arrendamiento ante la Tesorería de la República?

El deposito ante esta entidad no será posible cuando:

• Sean predios mayores a una hectárea que tengan un fin agrícola, ganadero o forestal.
• Inmuebles fiscales.
• Viviendas amobladas que se utilizan para fines de descanso o turismo y se arrienden por temporadas no superiores a tres meses (períodos continuos o discontinuos).
• Hoteles, residenciales y establecimientos similares de hospedaje.
• Estacionamientos de automóviles y vehículos.

¿Cuáles son los requisitos que debe cumplir el arrendatario para ingresar estos dineros (renta de arrendamiento) en Tesorería, por motivos de la negativa del arrendador de recibir la renta de arrendamiento o a otorgar el correspondiente recibo al arrendatario?

Para poder realizar el trámite se necesita:

1. Cédula de identidad.
2. Contrato de arriendo del bien inmueble, donde se acredite la calidad de arrendatario del depositante, y donde se identifique el nombre, apellidos y residencia del arrendador. Debe constar en documento público o privado legible[4].
3. El valor adeudado debe corresponder al valor del arriendo establecido en el contrato.
4. Declaración jurada simple del arrendatario, o certificación efectuada ante un ministro de fe, de la circunstancia que el acreedor del pago que en este caso es el arrendador, se negó a recibir pago o a dar recibo del mismo.

Existe además otra forma de consignar el pago cuando el arrendador se niegue a recibir el pago, el que está regulado entre los artículos 1598 a 1607 del Código Civil el que señala:

• El pago será válido aún en contra de la voluntad del acreedor mediante la consignación[5].
  
• Para que se haga efectiva la consignación debe ser precedida de l oferta, la que debe reunir las siguientes características:
  
  a) Que sea hecha por una persona capaz de pagar.
  b) Que sea hecha al acreedor, siendo éste capaz de recibir el pago, o a su legítimo representante.
  c) Si la obligación es a plazo o bajo condición suspensiva, haya expirado el plazo o se haya cumplido la condición. Con todo, si la obligación es a plazo, la oferta podrá también hacerse en los dos últimos días hábiles del plazo.
  d) Que se ofrezca ejecutar el pago en el lugar debido.
  e) Que la oferta sea hecha por notario o por un receptor competentes, sin previa orden del tribunal. Para este efecto el deudor pondrá en sus manos una minuta de lo que debe, con los intereses vencidos, si los hay, y los demás cargos líquidos, comprendiendo en ella una descripción individual de la cosa ofrecida. Para la validez de la oferta, no será menester la presentación material de la cosa ofrecida. En las comunas en que no haya notario, podrá hacer sus veces el oficial del Registro Civil del lugar en que deba hacerse el pago.
  f) Que el notario, el receptor o el oficial del Registro Civil, en su caso, extienda acta de la oferta, copiando en ella la antedicha minuta.
  g) Que el acta de la oferta exprese la respuesta del acreedor o su representante, y si el uno o el otro la ha firmado, rehusado firmarla, o declarado no saber o no poder firmar. Sin embargo, si el acreedor demanda judicialmente el cumplimiento de la obligación o deduce cualquiera otra acción que pueda enervarse mediante el pago de la deuda, bastará que la cosa debida con los intereses vencidos, si los hay, y demás cargos líquidos, se consigne a la orden del tribunal que conoce del proceso en alguna de las formas que señala el artículo 1601, sin necesidad de oferta previa. En este caso la suficiencia del pago será calificada por dicho tribunal en el mismo juicio.

• Si el acreedor o su representante se niega a recibir la cosa ofrecida, el deudor podrá consignarla en la cuenta bancaria del tribunal competente, o en la tesorería comunal, o en un banco u oficina de la Caja Nacional de Ahorros, de la Caja de Crédito Agrario, feria, martillo o almacén general de depósito del lugar en que deba hacerse el pago, según sea la naturaleza de la cosa ofrecida. Podrá también efectuarse la consignación en poder de un depositario nombrado por el juez competente. Cuando se trate del pago periódico de sumas de dinero provenientes de una misma obligación, las cuotas siguientes a la que se haya consignado se depositarán en la cuenta bancaria del tribunal sin necesidad de nuevas ofertas[6]

¿Qué ocurre en caso de discrepancia acerca del monto de la renta o de la efectividad de su pago?

• Cuando el contrato no consta por escrito, se presumirá que la renta será la que declare el arrendatario[7]

¿Qué ocurre si las partes discrepan acerca de si se hizo o no el pago?

En este caso aplicaremos las reglas probatorias establecidas en el código civiles decir, el arrendatario tendrá la carga de probar, siendo uno de los modos naturales de probar exhibiendo el recibo o comprobante otorgado por el arrendador o quien lo represente o la copia de la colilla de depósito efectuada en la cuenta corriente del arrendador. Sin embargo, hay que tener presente que el depósito que, por sí solo, no prueba en verdad el pago de la renta, pues podría corresponder a otras obligaciones que el arrendatario mantenga para con el arrendador. Si el arrendatario no hubiere exigido el recibo al pagar y no pudiere acreditar el pago a través de otro documento, pues pagó en dinero efectivo, puede complicarse su situación, ya que operan en la especie las limitaciones a la prueba de testigos, establecidas en los artículos 1709 y 1710 del Código Civil, cuando la cosa arrendada valga más de dos unidades tributarias mensuales. A pesar de ello la Corte Suprema ha concluido que tales limitaciones a la prueba testifical, son aplicables al contrato de arrendamiento, a pesar de algunos fallos disidentes[8].

Debemos tener presente además que el código civil establece una presunción de pago cuando se trata de obligaciones periódicas y se acredita el pago de los tres últimos períodos[9].

¿Qué ocurre si el arrendador no paga la Renta?

Si el arrendatario no paga la renta, el arrendador, conforme a las reglas generales, podrá pedir el cumplimiento forzado del contrato o su terminación.

Tratándose del arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, se establece que la mora de un período entero en el pago de la renta dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días[10]. Lo anterior se relaciona con el artículo 611 del código de procedimiento civil, el que dispone en su inciso 1° “Cuando la terminación del arrendamiento se pida por falta de pago de la renta, de conformidad a lo dispuesto por el artículo 1977 del Código Civil, la segunda de las reconvenciones a que dicho artículo se refiere, se practicará ocurriendo al tribunal respectivo, quien citará a las partes a una audiencia inmediata y procederá en lo demás con arreglo a lo establecido en los artículos precedentes”. Por su parte, el inciso 1º del art. 10 de la Ley Nº 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos, consigna, en armonía con los preceptos anteriores: “Cuando la terminación del arrendamiento se pida por falta de pago de la renta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1977 del Código Civil, la segunda de las reconvenciones a que dicho precepto se refiere se practicará en la audiencia de contestación de la demanda”.

La finalidad de esta norma es conferir una oportunidad al arrendatario de pagar las rentas insolutas, pudiendo de esa forma perseverar en el contrato, todo lo cual se encuentra acorde con el principio de conservación de los contratos. Con todo, siendo una norma especial que determina los momentos en que el pago enerva la acción de terminación intentada, debe prevalecer frente a la regla general dispuesta en el artículo 310 del código de procedimiento civil.

Respecto a la segunda norma del artículo 1977 del código civil, no cabe duda que se está destinada a resguardar la preservación de la relación contractual, consistente en el derecho que tiene el arrendatario demandado de enervar la acción de terminación no sólo pagando, si no también prestando seguridad competente de que el pago se efectuará dentro de un plazo razonable que no bajará de 30 días.

Finalmente, la naturaleza de cada una de éstas regulaciones es diversa, toda vez que mientras la necesidad de verificar dos reconvenciones de pago y la oportunidad en que deberá llevarse a efecto la segunda, forman parte de las garantías mínimas establecidas a favor del arrendatario por la Ley 18.101, siendo en consecuencia indispensables por las partes en forma anticipada; la posibilidad de enervar la acción rindiendo garantía suficiente constituye una alteración de las reglas generales del pago que confiere una prorroga forzada para efectuarlo sujeta al cumplimiento de ciertos requisitos, constituyendo propiamente una modificación de un elemento de la naturaleza que mira preponderantemente al interés de las partes, razón por la cual es libremente disponible en forma anticipada por ellas. Esta situación se ve confirmada en el hecho que su regulación se efectúa exclusivamente en el Código Civil, razón por la cual no queda comprendida en la cláusula general de protección del artículo 19 de la ley 18.101.

Sin perjuicio de lo anterior, con fecha 30 de junio de 2022, se publica en el Diario Oficial la Ley 21.461 que incorpora la medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles y establece un procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento, derogándose de esta manera, el artículo 10 de la Ley 18.101 queda derogado, incorporándose el Título III Bis llamado “Del procedimiento monitorio para cobro de rentas de arrendamiento”

¿Qué ocurre en la práctica entonces?

De acuerdo con esta nueva normativa, la demanda monitoria de cobro de rentas de arrendamiento y restitución del inmueble debo contener:

1. El nombre, profesión u oficio y domicilio del arrendador y del arrendatario.
2. El inmueble arrendado, la o las rentas de arrendamiento y las cuentas por gastos comunes y de consumo adeudadas; una relación precisa de los antecedentes y las razones que explican tales deudas; y la forma, fecha y lugar en que hubiesen sido contraídas.
3. La solicitud de que se requiera al deudor para que, dentro del plazo de diez días corridos, pague las rentas y las cuentas de gastos comunes y de consumo adeudadas, y las que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda, más los intereses y costas que correspondan, y, para el caso de que el deudor no pagare o no compareciere o no formulare oposición, que se le tenga por condenado al pago de la obligación reclamada, bajo el apercibimiento previsto en el artículo 18-C, y se materialice el lanzamiento en la forma prevista en la ley.
4. Y acompañar a la demanda todos los antecedentes que le sirvan de fundamento[11].

Luego, y una vez cumplido los requisitos el juez ordenará que se requiera de pago al deudor para que, en el plazo de diez días corridos, cumpla con su obligación, más los intereses y costas. Si el deudor no paga o no comparezca o no formule oposición, se le tendrá por condenado al pago de la obligación reclamada y dispondrá su lanzamiento y el de los otros ocupantes del inmueble en el plazo no superior a diez días, contado desde que la respectiva resolución se encuentre firme y ejecutoriada o cause ejecutoria. Esta resolución tendrá la fuerza de sentencia definitiva firme y servirá de título suficiente para su ejecución. Esto último, es una innovación a la Ley 18.101, por cuanto dispone que la propiedad deberá ser restituida en un plazo no superior a 10 días desde el momento en que es requerido de pago el deudor. Plazo mucho más breve y que viene a otorgar mayor seguridad a los arrendadores. Cabe señala que esta situación también será aplicable en aquellos casos de casas ocupas o tomadas, sin un contrato de arrendamiento. El término de este procedimiento solo será posible en la medida en que el arrendatario procediere al pago dando satisfacción total de la deuda incluyendo intereses y costas. Si el pago fuere parcial, se seguirá el adelante el procedimiento monitorio por la parte de la deuda no solucionada.

¿Qué puede hacer el arrendatario una vez notificada la demanda?

El arrendatario, tras la notificación de la demanda tiene un plazo de 10 días para:

1. Pagar la deuda total con intereses y costas: Bajo esta hipótesis, procedimiento termina.
2. Pagar parcialmente: En este caso el procedimiento continúa respecto del saldo insoluto.
3. Oponerse: El deudor también podrá oponerse la demanda mediante la interposición de excepciones, falta de personería, incompetencia del tribunal, etc.

En relación con esta tercera alternativa del arrendatario, en su oposición deberá fundar por escrito los fundamentos de hecho y de derecho de las alegaciones y excepciones que opone. En su escrito “el deudor deberá acompañar los documentos e indicar todos los demás medios de prueba de que se valdrá en el juicio declarativo posterior. En el nuevo procedimiento no podrá producir ni ofrecer otros medios de prueba, salvo las excepciones legales”[12].

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[1] Se entiende por bienes raíces urbanos, aquellos ubicados dentro y fuera del radio urbano, cuya superficie (incluyendo el terreno) no debe exceder a una hectárea.

[2] Artículo 23 de la Ley 18.101; Declaración jurada simple del arrendatario, o certificación efectuada ante un ministro de fe, de la circunstancia que el acreedor del pago que en este caso es el arrendador, se negó a recibir pago o a dar recibo del mismo. El retiro del depósito por el arrendador no significará renuncia a sus derechos ni producirá los efectos previstos en el inciso tercero del artículo 1.956 del Código Civil (Con todo, si la cosa fuere raíz y el arrendatario con el beneplácito del arrendador hubiere pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación, o si ambas partes hubieren manifestado por cualquier otro hecho igualmente inequívoco su intención de perseverar en el arriendo, se entenderá renovado el contrato bajo las mismas condiciones que antes, pero no por más tiempo que el de tres meses en los predios urbanos y el necesario para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes en los predios rústicos, sin perjuicio de que a la expiración de este tiempo vuelva a renovarse el arriendo de la misma manera). Si transcurridos tres años desde la fecha del ingreso del depósito en el Servicio de Tesorerías, el arrendador no hubiere efectuado su retiro, los fondos correspondientes pasarán a rentas generales de la Nación.

[3] La caducidad la podemos entender como la extinción de un derecho por el transcurso del tiempo concedido para su ejercicio.

[4] Recodemos que, si bien el contrato de arrendamiento es de carácter consensual, ésta será una de las importancias de la escrituración.

[5] Artículo 1599 del código civil; La consignación es el depósito de la cosa que se debe, hecho a virtud de la repugnancia o no comparecencia del acreedor a recibirla, o de la incertidumbre acerca de la persona de éste, y con las formalidades necesarias, en manos de una tercera persona.

[6] Artículo 1601 del código civil

[7] Artículo 20 Ley 21.461 (ley que introduce modificaciones a la Ley 18.101); “En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que consten por escrito, las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario público, quien deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble respecto del cual recaiga el contrato. Estos contratos autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria conforme a lo previsto en el artículo 18-A. Cuando los contratos no consten por escrito, se presumirá que la renta es el monto consignado en los depósitos o documentos de pago por al menos tres meses consecutivos y, en caso de que éstos no existan, se presumirá que la renta es la que declare el arrendatario”.

[8] En una sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago de fecha 13 de noviembre de 1997, se establece la siguiente doctrina, en contra de la tesis sustentada por la Corte Suprema: “1º.- Que, el carácter consensual que supone el contrato de arrendamiento verbal, hace inaplicable a su respecto las normas restrictivas de la

prueba testimonial a que se refieren los artículos 1708 y 1709 del Código Civil, a lo cual habrá que agregar, la facultad que le concede la ley a los jueces, para apreciar en conciencia, en esta clase de juicios, la prueba rendida en autos, conforme lo dispone el artículo 15 de la ley Nº 18.101; 2º.- Que los documentos de fs. 64, 65, 66, 67 y 86 acompañados en esta instancia por la parte demandada y no objetados, no son suficientes para contradecir el mérito de la prueba de primer grado que ha sido sustento del fallo impugnado, puesto que corresponden a recibos de pago de arrendamientos por períodos anteriores a lo que se demanda en este juicio, y todos, salvo uno, más antiguo que la vigencia del contrato que ligó a los litigantes. Se confirma, con costas del recurso, la sentencia apelada de dos de enero de mil novecientos noventa y seis, escrita a fs. 53. Regístrese y devuélvase. Redactó el Ministro señor Juica. Pronunciada por los Ministros señores Carlos Cerda Fernández, Milton Juica Arancibia y Cornelio Villarroel Ramírez”: Gaceta Jurídica, Nº 209, p. 109, Santiago de Chile, ConoSur-LexisNexis Chile. 54 Repertorio, Tomo VIII, p. 127

[9] Artículo 1570 del código civil, En los pagos periódicos la carta de pago de tres períodos determinados y consecutivos hará presumir los pagos de los anteriores períodos, siempre que hayan debido efectuarse entre los mismos acreedor y deudor.

[10] Artículo 1977 del código civil

[11] Artículo 18-A, Ley 21.461

[12] Artículo 18-E, Ley 21.461