5.4 Reparaciones necesarias
Las reparaciones necesarias son todas aquellas indispensables para mantener la cosa en estado de servir para el objeto que se la arrendó [1]. En este sentido, la expresión “reparaciones necesarias” guarda relación con el de mejoras o expensas necesarias, usado en las prestaciones mutuas, toda vez que ambas se definen en torno a la conservación de la cosa.
Corresponde a este tipo de reparaciones, todas aquellas obras, trabajos, reparaciones, refacciones, incluso gestiones o gastos, realizados para la conservación de la cosa. Por ejemplo, obras permanentes como cercos para evitar actos de depredación, diques para contener inundaciones, puentes, paredes, reparaciones de un edificio arruinado por un terremoto.
En principio el arrendatario está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias, de forma que el límite de la obligación del arrendador se construye en torno a la conservación de la cosa arrendada. El solo uso de la expresión reparaciones por el código da cuenta de ello. En este sentido, en un fallo de la Corte de Apelaciones de Talca hay resuelto que: “La obligación que la ley impone al arrendador de mantener la cosa en el estado de servir para el fin que ha sido arrendada, y hacer, en consecuencia, durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, no puede llegar hasta obligar al arrendador a responder de un caso fortuito, como es un incendio, y no hay disposición legal que le imponga la obligación de reconstruir la parte incendiada. En este caso no se está ante una simple reparación de aquellas a que se refiere el artículo 1927, sino, ante una reconstrucción, para obligar a la cual la ley no otorga acción en contra del arrendador, sino que confiere al arrendatario derecho de pedir la terminación del arriendo y, aún, la rescisión del contrato[2]”.
El arrendador no se encontrará obligado a realizar las reparaciones necesarias cuando éstas sean consecuencia de la culpa del arrendatario, (artículos 1935, 1941 y 1947 inciso final del código civil, disposiciones que dan cuenta de la obligación del arrendador de conservar la cosa (inmueble) y la obligación del arrendatario de cuidarla como un buen padre de familia.
En efecto, la regulación del Código supone que el arrendador deberá realizar las reparaciones cuando éstas provengan del desgaste natural de la cosa, del hecho de un tercero, de un acaso. Sin embargo, esta distribución normativa de los costos se ve alterada en la medida que medie la culpa del arrendatario, circunstancia que hace cesar la obligación del arrendador, invirtiendo la asignación de los daños que pasarán a estar de cargo del arrendatario. La disposición más ilustrativa a este respecto es el art6ículo 1935 del Código Civil, que al momento de regular en qué caso tiene derecho el arrendatario a que se le reembolsen los gastos en que hubiera incurrido para reparar la cosa, excluye expresamente aquellos eventos que las reparaciones se hubieran hecho indispensables por su culpa, el cual por no estar incluido dentro de la contra excepción (referido sólo a la culpa en la comunicación) ni siquiera generará la obligación de reembolsar su costo razonable.
Esta regla del Código guarda relación con la distribución de obligaciones realizada entre el arrendador y el arrendatario. En efecto, con el fin de conservar la utilidad del contrato, el arrendador debe realizar las reparaciones, pero esta obligación debe ser siempre entendida sin perjuicio de la obligación de conservar la cosa como un buen padre de familia que pesa sobre el arrendatario (artículo 1941 del Código Civil), quien por lo demás deberá indemnizar los daños que hubiesen sobrevenido por su culpa durante el arrendamiento (artículo 1947 inciso final del código civil).
Finalmente, la forma de entender la relación entre ambas obligaciones no puede permitir en caso alguno que el arrendatario se aproveche de su propio dolo o negligencia. Si los daños que motivan las mejoras son causados por culpa o dolo del arrendatario, se debe resolver si el daño causado es de tal magnitud que le permitirá al arrendador terminar el contrato de arriendo y exigir la correspondiente indemnización de perjuicios.
Estas mejoras o expensas, pueden clasificarse en ordinarias y extraordinarias, dependiendo de su trascendencia y cuantía; por ejemplo, en el primer caso, mantenciones y reparaciones de cañerías de agua potable y alcantarillado, instalaciones de la red de energía eléctrica y tableros magneto-térmicos; mientras que, el pago de hipotecas o deudas que graven la cosa arrendada, o bien, reparaciones estructurales, cuya omisión o dilación amenace la ruina de un edificio, corresponderían a expensas extraordinarias.
También admiten ser clasificadas en, obras materiales y obras inmateriales, las primeras, como construcción de paredes, restauración o cambio de techumbre, impermeabilizaciones, etc., mientras que, en el segundo caso, esto es, expensas necesarias inmateriales, pueden ser el pago de las costas de una defensa judicial, respecto de la propiedad o deslindes de la cosa arrendada, o bien, gestiones realizadas con autoridades administrativas o municipales, respecto de la cosa arrendada.
Estas reparaciones son de cargo del arrendador. Sin embargo, si el arrendador no las hiciere, podrá hacerlas el arrendatario, a costa del primero, siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos:
- Que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa.
- Que el arrendatario haya dado noticia al arrendador, “lo más pronto”, dice la ley, para que las hiciese por su cuenta. Se entiende que, dada la noticia, el arrendador nada hace, obligando al arrendatario a afrontar las reparaciones por su cuenta, pero con cargo al arrendador. Este segundo requisito no operará, “Si la noticia no pudo darse en tiempo”[3]
Existe una excepción que se encuentra dada por las reparaciones locativas que son aquellas que según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general, las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc.
[1] Meza, 2007, op.cit. p. 101. En el mismo sentido, Corte de Apelaciones de Santiago. Sentencia de 9 de noviembre de 1989. Citada en: Repertorio de Legislación y Jurisprudencia Chilenas, Código Civil y Leyes Complementarias. Tomo VIII, op.cit. p. 86. También en: Revista de Derecho y Jurisprudencia. T. 86, sec. 2°, p. 116.
[2] Corte de Apelaciones de Talca. Sentencia de 24 de diciembre de 1910. Citada en: Repertorio de Legislación y Jurisprudencia Chilenas, Código Civil y Leyes complementarias. Tomo VIII, op. cit. P 88. También en: Gaceta de los Tribunales. 1165. T. II. 1910, p. 888
[3] Artículo 1935 del código civil, El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad.