6.3 La Tradición de los Bienes Inmuebles

Luego de conocer el concepto de tradición sus características y efectos, nos corresponde ahora estudiar la tradición de los bienes inmuebles.

Como regla general, la tradición de los  bienes inmuebles se efectúa por la inscripción del título en el Registro del Conservador de Bienes Raíces[1].

Históricamente, en el Derecho Romano y en el español antiguo que regía entre nosotros, bastaba la tradición real o la ficta[2] para operar la transferencia del dominio en los inmuebles, al igual que respecto de los muebles. No era necesario, por tanto, para la validez de dicha tradición, la inscripción en un registro público, lo que usualmente implicaba que los terceros ignoraban las transferencias del dominio.

Sin embargo y para facilitar la circulación del dominio de los bienes inmuebles, evitar los inconvenientes de la clandestinidad y desarrollar el crédito territorial, fue imponiéndose en las legislaciones más avanzadas la PUBLICIDAD de la constitución, transferencia y transmisión de los derechos reales inmuebles. Dicho objetivo se logra mediante los registros de la propiedad raíz o territorial. Pero fuera de la publicidad, el Registro de Bienes Raíces cumple otras funciones, que varían según el régimen de cada país. En muchos, es una garantía de la propiedad inmueble; en otros, sólo de la posesión; en algunos, sólo se exige para oponer el acto inscrito a los terceros[3].

De acuerdo al  profesor Marco Antonio Sepúlveda, la idea de someter la propiedad raíz al registro comienza a perfilarse en el Proyecto de Código Civil de 1853. Su art. 822 señalaba que la tradición podía ser real o simbólica. El art. 823 prescribía acto seguido: “La [tradición] real de las cosas corporales muebles se hace pasándolas de mano a mano; la de los inmuebles, entrando en ellas el que la recibe, a presencia del que las entrega; manifestándose en el uno la voluntad de transferir, i en el otro la de adquirirlo”. Y agregaba el art. 826: “Se podrá también efectuar la tradición de las heredades y casas, registrando la escritura pública de enajenación en la competente oficina del Conservador de Bienes Raíces y firmando el Conservador la partida, junto con ambas partes o sus apoderados. Transferido de este modo el dominio, no podrá pasar a tercero sino de la misma manera”. Y el art. 829 consignaba por su parte que “los derechos de herencia, usufructo, uso, habitación; los de servidumbres prediales, i el de censo, admiten la tradición simbólica por instrumento público, registrado según el art. 826”. De esta manera, el registro era, en el Proyecto de 1853, una forma alternativa de tradición de los inmuebles, y no la única, aunque si se recurría a ella, las posteriores transferencias debían hacerse de la misma manera. Destaca el profesor Sepúlveda que será finalmente en el llamado “Proyecto Inédito” (que al decir de Guzmán Brito bien podría denominarse Proyecto de 1854), donde “aparece claramente delineado el sometimiento de la propiedad raíz al Registro. Elimina la tradición real de los bienes raíces, dándole su artículo 826 la redacción al actual artículo 686”[4].

Dentro de los fines más importante de la inscripción en el Derecho Chileno son:

1. La primera y más importante, es que mediante la inscripción se realiza la tradición de los derechos reales en inmuebles.
2. Publicidad de la propiedad raíz: persigue, como dice el Mensaje del Código Civil, ponerla a la vista de todos, en un cuadro que represente instantáneamente sus mutaciones, cargas y divisiones sucesivas, evitándose así los engaños a terceros.
3. Para conservar la historia de la propiedad raíz, de manera que sea posible conocer la secuencia de poseedores inscritos, remontándonos desde el presente a la primera inscripción.
4. Tratándose de los inmuebles hereditarios, la inscripción de los mismos a nombre de los herederos, posibilita que éstos puedan disponer de ellos, actuando “de consuno”
5. En algunos casos, se afirma que la inscripción es solemnidad de un acto o contrato, por ejemplo en el caso de la Hipoteca.
6. Para hacer oponibles ciertos actos o contratos: así ocurre, por ejemplo, tratándose del contrato de arrendamiento de inmuebles (art. 1962)[5]

De lo dicho respecto de los fines de la inscripción, podría desprenderse, en principio, que, en nuestro Derecho, la inscripción es prueba del dominio. Ello no es así, sin embargo. Si bien la inscripción es la única manera de efectuar la tradición de los derechos reales inmuebles y aunque la tradición constituye un modo de adquirir el dominio, la inscripción no prueba este derecho: sólo prueba la posesión. En nuestra legislación, la forma de probar un dominio indubitado es a través de la prescripción; de ahí la importancia del estudio de los títulos de los inmuebles, por un lapso no inferior a 10 años de posesión inscrita. Por la misma razón, el Mensaje del Código Civil dice: “No dando a la inscripción conservatoria otro carácter que el de una simple tradición, la posesión conferida por ella deja subsistentes los derechos del verdadero propietario, que solamente podrían extinguirse por la prescripción competente”[6].

En cuanto al sistema de registros, en Chile opera el Registro Personal, es aquel en que obliga, para conocer la historia de un predio, encontrar el nombre de los propietarios anteriores y revisar sus inscripciones. Materialmente, las inscripciones se realizan en libros distintos, ordenados cronológicamente.

Por último, Los títulos o documentos que deben constar en los registros pueden insertarse en ellos de dos formas: a través de la transcripción, que consiste en copiar íntegra y literalmente el documento; o a través de la inscripción, que se reduce a anotar un extracto fundamental del documento. Este último sistema rige en Chile. A modo ejemplar el esquema de una inscripción de dominio, es el siguiente[7]:

1. Fecha de la inscripción (En santiago, a … del año …)
2. Naturaleza y fecha del título (por compraventa de fecha …. de …… del año ….).
3. Nombres, apellidos y domicilios de las partes (don ……. vendió a don ……).
4. El nombre y linderos del fundo, es decir, designación de la cosa, según aparezca en el título (el inmueble ubicado en la ciudad de Santiago, calle …….. Nº ……, Comuna de …….., cuyos deslindes son ……).
5. Oficina o archivo en que se guarde el original (todo ello según da cuenta la escritura pública de fecha ……………, Repertorio número ……, otorgada en la Notaría de esta ciudad de don ……………….).
6. Título anterior (El título anterior rola a fojas ….. número ……. Del Registro de Propiedad de este Conservador, correspondiente al año …..).[8]
7. Firma del Conservador.

Hoy, los conservadores agregan, al final de la inscripción, el número que corresponde al Rol de avalúo fiscal del inmueble[9].

[1] Artículo 686 del Código Civil, “Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en el Registro del Conservador. De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de usufructo o de uso constituidos en bienes raíces, de los derechos de habitación o de censo y del derecho de hipoteca. Acerca de la tradición de las minas se estará a lo prevenido en el Código de Minería.”

[2] Art. 684 Nº 1 ”Tradición ficta o simbólica es la que se hace por medio de una ficción, símbolo o señal, que representa la cosa tradida y la pone bajo el poder o acción del adquirente”.

[3] Juan Andrés Orrego, “La Tradición” (p.18)

[4] Sepúlveda Larroucau, Marco Antonio, Teoría General del Derecho Registral Inmobiliario, Santiago de Chile, Editorial Metropolitana, 2014, pp. 103-105

[5] Artículo 1962 del Código Civil; Estarán obligados a respetar el arriendo: 1º. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo; 2º. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública; exceptuados los acreedores hipotecarios; 3º. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria. El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura.

[6] Juan Andrés Orrego, “La Tradición” (p.21)

[7] Rev. Artículos 690 y 692 del Código Civil y 78 y 80 del Reglamento del Registro Conservatorio.

[8] Esta exigencia se contempla en el art. 692 del Código Civil, que dispone: “Siempre que se transfiera un derecho que ha sido antes inscrito, se mencionará la precedente inscripción en la nueva”. El art. 80 del Reglamento establece una regla semejante: “Siempre que se transfiera un derecho antes inscrito, se mencionará en la nueva, al tiempo de designar el inmueble, la precedente inscripción, citándose el Registro, folio y número de ella”

[9] Juan Andrés Orrego, “La Tradición” (p.22)