7.4 Títulos que deben y pueden Inscribirse

1) Títulos que deben Inscribirse

Los títulos que deben inscribirse en el Registro o están enumerados en el art. 52 del Reglamento. Éstos son:

 1º. Los títulos translaticios de dominio de los bienes raíces; los títulos de derecho de usufructo, uso, habitación, censo e hipoteca constituidos en inmuebles, y la sentencia ejecutoria que declare la prescripción adquisitiva del dominio o de cualquiera de dichos derechos. Acerca de la inscripción de los títulos relativos a minas, se estará a lo prevenido en el Código de Minería;

2º La constitución de los fideicomisos que comprendan o afecten bienes raíces; la del usufructo, uso y habitación que hayan de recaer sobre inmuebles por acto entre vivos; la constitución, división, reducción y redención del censo; la constitución de censo vitalicio, y la constitución de la hipoteca. Las reglas relativas a la hipoteca de naves pertenecen al Código de Comercio;

3º. La renuncia de cualquiera de los derechos enumerados anteriormente;

4º. Los decretos de interdicción provisoria y definitiva, el de rehabilitación del disipador y demente, el que confiera la posesión definitiva de los bienes del desaparecido y el que conceda el beneficio de separación de bienes, según el artículo 1385 del Código Civil.

A estos casos, deben agregarse otros que establece el Código Civil y el propio Reglamento, por ejemplo, en el art. 688[1] en relación al art. 55 del Reglamento, respecto a la sucesión por causa de muerte.

2) Títulos que pueden inscribirse

Están enumerados en el art. 53 del Reglamento. Estos son:

1º. Toda condición suspensiva o resolutoria del dominio de inmuebles

2º. Toda condición suspensiva o resolutoria de otros derechos reales constituidos sobre inmuebles;

3º. Todo gravamen impuesto sobre un inmueble, diferente de los mencionados en el art. 52, como las servidumbres;

4º. El arrendamiento en el caso del art. 1962 del CC;

5º. Cualquier otro acto o contrato cuya inscripción sea permitida por la ley. Al respecto, cabe advertir que, con buenas razones, se afirma que no cualquier contrato generador de derechos personales podría inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces. Ello sólo podría ocurrir en los casos “cuya inscripción sea permitida por ley”. Afirma al respecto Marco Antonio Sepúlveda Larroucau: “Basándonos en lo dispuesto en los artículos 32, 33, 52, 53 y 89 inciso 1° del Reglamento y en otras normas de nuestro ordenamiento jurídico, principalmente del Código Civil y del Código de Procedimiento Civil, y en que la finalidad esencial del Registro es la publicidad de las situaciones jurídicas que afectan a los derechos reales, se puede afirmar que por regla general sólo debe inscribirse aquello que tiene trascendencia jurídico-real. No sólo lo tiene la transferencia, transmisión, constitución y renuncia del dominio y demás derechos reales inmuebles, sino, también, toda condición suspensiva o resolutoria de los mismos, las prohibiciones legales, judiciales y voluntarias que efectivamente limitan la facultad de enajenar del titular registral, las modalidades que pudieren afectar la titularidad del constituyente del derecho real, otros gravámenes, el arrendamiento y demás actos y contratos que el legislador ha ordenado inscribir para que sean oponibles a terceros, y que inciden en algunos o todos los atributos del respectivo derecho real (usar, gozar, disponer y administrar) y las variaciones de una inscripción en virtud de un nuevo título”[2].

6º. Todo impedimento o prohibición referente a inmuebles, sea convencional, legal o judicial, que embarace o limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de enajenar. Por ejemplo el embargo, cesión de bienes, secuestro, litigio, etc.

Obligación de Inscripción

La regla general, es que el Conservador está obligado a inscribir los títulos que se le presenten y debe hacerlo sin retardo.  

Excepcionalmente, puede negarse a inscribir, por alguna de las causales contempladas en los arts. 13 y 14 del Reglamento del Conservador. Respecto al artículo 13, podemos señalar las siguientes:

1. si no es auténtica o no está en el papel competente la copia que se le presenta.
2. si no está situada en el departamento o no es inmueble la cosa a que se refiere.
3. si no se ha dado al público el aviso prescrito en el artículo 58[3]

En caso de negativa, estampará el Conservador el motivo en el título, dejando constancia en el Repertorio. El perjudicado con la negativa del Conservador podrá reclamar al juez de primera instancia, y si hay más de dos, al que está de turno. El juez pedirá informe al Conservador y resolverá por escrito y sin más trámite lo que corresponda; si resuelve que debe inscribirse, el Conservador dejará constancia de tal orden en la inscripción; si el juez rechaza la solicitud de inscripción, el perjudicado puede apelar en la forma ordinaria.

En relación al artículo 14, contempla las siguientes causales:

1. Cuando inscrito un predio por una compraventa, se presenta una persona solicitando inscripción en su favor, invocando otro título de compraventa, emanado del mismo vendedor.
2. Cuando un fundo es vendido por persona que según el Registro, no es su dueño o actual poseedor.

Conocidos los títulos que pueden y deben inscribirse, ¿Existe algún plazo para realizarlo? El reglamento no trata expresamente desde y hasta cuándo se puede inscribir. Sin embargo podemos señalar los siguientes:

1. Como la inscripción es consecuencia del título, es éste el que debe examinarse para concluir desde y hasta cuando procede inscribir.
2. En ese examen, la indagación fundamental tendrá que orientarse a su eficacia en el tiempo en que se pretende inscribir. Por ejemplo, si se trata de una compraventa de inmueble, se podrá inscribir desde que sea exigible la obligación de efectuar la tradición (tema estudiado en la primera parte), lo que acontece generalmente desde que se perfecciona el contrato. En cambio, si se pide inscribir un contrato de arrendamiento, pactado por dos años y sin cláusula de renovación automática, y dicho plazo ya está cumplido al pedirse la inscripción, el Conservador de Bienes Raíces debiera rehusarla[4].

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[1] Artículo 688 del Código Civil, “En el momento de deferirse la herencia, la posesión efectiva de ella se confiere por el ministerio de la ley al heredero; pero esta posesión legal no habilita al heredero para disponer en manera alguna de un inmueble, mientras no preceda: 1º. La inscripción del decreto judicial o la resolución administrativa que otorgue la posesión efectiva: el primero ante el conservador de bienes raíces de la comuna o agrupación de comunas en que haya sido pronunciado, junto con el correspondiente testamento, y la segunda en el Registro Nacional de Posesiones Efectivas; 2º. Las inscripciones especiales prevenidas en los incisos primero y segundo del artículo precedente: en virtud de ellas podrán los herederos disponer de consuno de los inmuebles hereditarios, y 3º. La inscripción prevenida en el inciso tercero: sin ésta no podrá el heredero disponer por sí solo de los inmuebles hereditarios que en la partición le hayan cabido.”

[2] Sepúlveda Larroucau, Marco Antonio, Teoría General del Derecho Registral Inmobiliario, Santiago de Chile, Editorial Metropolitana, 2014, pp. 250 y 251.

[3] Artículo 58 del Reglamento del Conservador; “Para inscribir la transferencia por donación o contrato entre vivos de una finca que no ha sido antes inscrita, exigirá el Conservador constancia de haberse dado aviso de dicha transferencia al público por medio de tres avisos publicados en un periódico del departamento o de la capital de la provincia, si en aquél no lo hubiere, y por un cartel fijado durante quince días por lo menos en la oficina del mismo Conservador, con las designaciones relativas a las personas que transfieren y a los límites y nombre de la propiedad, materia del contrato. El Conservador certificará el cumplimiento de los requisitos indicados en el inciso anterior al pie del cartel y procederá a protocolizar éste. Se sujetarán a la misma regla la inscripción o registro de la constitución o transferencia por acto entre vivos de los derechos de usufructo, uso, habitación, censo e hipoteca que se refieran a inmuebles no inscritos. La inscripción  no podrá efectuarse sino una vez transcurridos treinta días contados desde el otorgamiento del certificado a que se refiere el inciso segundo”.                                    

[4] Juan Andrés Orrego, “La Tradición” (p.30)