6.2 Destrucción total de la cosa arrendada
Como estudiamos previamente, unas de las obligaciones de los del arrendatario es indemnizar por los daños que se causen en la cosa o por su destrucción. Por lo que si se destruye el inmueble operarán las reglas generales de los artículos 1671, 1672, 1679 y 1547, inc. 2º del Código Civil. Previo al estudio de los artículos mencionados, es importante recordar que la destrucción total de la cosa arrendada eres una manera de poner término al contrato de arriendo. Si la cosa se destruye, entonces falta el objeto de la obligación del arrendador, cual es proporcionar al arrendatario el goce de una cosa. Y si falta el objeto para el arrendador, entonces falta la causa de la obligación del arrendatario, porque pagaría una renta a cambio de nada. Para que el contrato expire, la destrucción ha de ser total. Si la destrucción es parcial, el juez decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del contrato o concederse una rebaja del precio o renta[1]. Pues bien, de acuerdo a las normas del código civil podemos señalar lo siguiente:
a. De acuerdo al artículo 1671 del código civil, Siempre que la cosa perece en poder del deudor, se presume que ha sido por hecho o por culpa suya. Por lo tanto, al tratarse de una presunción, el deudor será quien deba probar que la destrucción no se debió a su culpa o negligencia.
b. De acuerdo al artículo 1672 del código civil, si el cuerpo cierto perece por culpa o durante la mora del deudor, la obligación del deudor subsiste, pero varía de objeto; el deudor es obligado al precio de la cosa y a indemnizar al acreedor. Sin embargo, si el deudor está en mora y el cuerpo cierto que se debe perece por caso fortuito que habría sobrevenido igualmente a dicho cuerpo en poder del acreedor, sólo se deberá la indemnización de los perjuicios de la mora. Pero si el caso fortuito pudo no haber sucedido igualmente en poder del acreedor, se debe el precio de la cosa y los perjuicios de la mora.
c. De acuerdo al artículo 1679 del código civil, en el hecho o culpa del deudor se comprende el hecho o culpa de las personas por quienes fuere responsable.
d. De acuerdo al artículo 1547, inciso 2º del código civil, que se haya constituido en mora (siendo el caso fortuito de aquellos que no hubieran dañado a la cosa debida, si hubiese sido entregada al acreedor), o que el caso fortuito haya sobrevenido por su culpa.
Por otra parte, si la destrucción de la cosa fue consecuencia del actuar culpable o doloso del arrendatario, tendrá lugar lo prevenido en el artículo 1945 del código civil, el cual estableciendo una regla de responsabilidad dispone que el arrendatario estará obligado a indemnizar los perjuicios que hubiera causado el arrendador. Como puede apreciarse, la destrucción culpable o incluso dolosa de la cosa arrendada no obsta a su terminación, siendo relevante únicamente en lo que respecta a la distribución de los costos. De esta, siendo la destrucción y consecuentemente la desaparición del objeto del contrato una consecuencia del incumplimiento obligacional del deudor, será éste quien deba asumir las consecuencias patrimoniales de su terminación, dentro de las cuales se incluyen no solo el valor de la cosa destruida, sino también el beneficio perdido por el arrendador por la extinción de la relación contractual, expresado principalmente en las rentas que no serán percibidas por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciado hubiera podido hacer cesar el arriendo o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.
La Corte Suprema al respecto ha señalado lo siguiente:
Una serie de normas dan cuenta de que, como regla general, el deterioro o perecimiento de la cosa arrendada debido a un caso fortuito es de riesgo del arrendador[2]. Así, si la cosa se destruye totalmente por caso fortuito, el contrato expira[3]. Si la cosa experimenta deterioros provenientes de caso fortuito o de su mala calidad, también asumirá el riesgo el arrendador, quien será obligado a todas las reparaciones, incluso las locativas[4]. En ña misma línea, el arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones en las que incurra, salvo que provengan de la culpa de este último[5]. Además, el arrendatario tiene derecho a la terminación del contrato si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, lo que puede dar lugar, asimismo, a la reducción de la renta en caso de impedimento parcial[6].
En síntesis, en las controversias que se deriven de la destrucción o deterioro de la cosa arrendada la labor del juez se reduce en gran medida a constatar si se verifica o no un supuesto de caso fortuito. De estar efectivamente ante un caso fortuito, el arrendador se verá expuesto a asumir de distintas formas el riesgo asociado. Sin embargo, toda la carga de la prueba recae sobre el arrendatario, no solo porque la prueba de la diligencia o cuidado incumbe al que ha debido emplearlo -en el caso del arrendamiento, que empleó en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia, según prescribe el artículo 1939 del código civil, sino, además, porque la prueba del caso fortuito incumbe al que lo alega.
[1] Artículo 1932 del código civil, El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aun a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario. Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial o si la cosa se destruye en parte, el juez decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta.
[2] López Santa María (2017) , pp. 664-665, en relación con los arts. 1950 n.° 1 y 1932.
[3] Artículo 1950 N°1 del código civil
[4] Artículo 1927 del código civil, La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario. Pero será obligado el arrendador aun a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada. Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones.
[5] Artículo 1935 del código civil, El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad.
[6] Artículo 1932 del código civil, El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aun a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario. Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial o si la cosa se destruye en parte, el juez decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta.