6.1 Formas de dar término al contrato de arriendo

De acuerdo a lo señalado en el punto 6, la Ley N°18.101 la manera de efectuar el desahucio dependerá de los diferentes tipos de contratos:

a) Los contratos pactados mes a mes y de duración indefinida[1]: En ellos, el arrendador sólo podrá ponerles término mediante desahucio judicial o mediante desahucio practicado a través de una notificación personal efectuada por un notario. Esta última opción fue incorporada por la Ley Nº 19.866, que reformó el inciso 1º del artículo 3º de la Ley Nº 18.101, pues con antelación, sólo era posible el desahucio judicial. El espíritu de la reforma, es propender que sea más ágil la restitución del inmueble al arrendador, en los casos planteados. Con todo, debemos advertir que haber establecido que ha de ser un notario quien notifique el desahucio, y que esa notificación debe ser personal, puede hacer ilusorio el objetivo buscado con la reforma de este precepto, tanto porque se trataría de una gestión onerosa, cuanto porque no es una función natural de los notarios notificar personalmente a una de las partes del contrato. Creemos que habría sido más lógico haber encomendado esta gestión a un receptor judicial, actuando sin previa orden judicial, como lo autoriza el Código Civil, por ejemplo, en el art. 1600, regla 5ª, a propósito de las normas Del pago por consignación[2].

En estos casos, la ley faculta al arrendador para poner término al contrato mediante un acto jurídico unilateral, como es el desahucio. Pero el contrato no se entiende terminado con la sola expresión de voluntad del arrendador. En efecto, el plazo de desahucio será de dos meses, contado desde la notificación del desahucio judicial o practicado a través de un notario, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble, sin que los dos meses más el aumento, excedan de seis meses. Si el arrendatario restituye antes de la expiración del plazo máximo de seis meses, estará obligado a pagar la renta sólo hasta el día de la restitución[3] .

b) Contratos de plazo fijo que no exceden de un año[4]: En este caso se establece que en tales contratos, el arrendador sólo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble, y en tal evento, el arrendatario tendrá derecho a un plazo de dos meses, contado desde la notificación de la demanda. El profesor Jorge López Santa María, destaca que se trata de un caso en el cual el propio legislador, con una ley permanente, vulnera el principio de la fuerza obligatoria del contrato, pues mantiene la vigencia del mismo, más allá del plazo estipulado por las partes. Además, indica que ordena la mantención de una relación contractual que había expirado a la luz del título convencional. El caso más claro es el de las prórrogas automáticas de los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos expirados, los que subsisten durante los plazos de restitución indicados por la ley.

Existes numerosas normas sobre prórrogas de arrendamiento convencionales expirados. Entre las que destacamos:

• Artículo 4 inciso 1 de la ley 18.101: Esta norma altera el principio del art. 1545 del Código Civil[5].  Dispone, Además, en su inciso segundo que el arrendatario podrá restituir el inmueble antes de expirar “el plazo de restitución” (entiéndase el de dos meses), y sólo estará obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el día en que aquélla se efectúe. Cabe señalar que el plazo de dos meses fue rebajado por la Ley 19.866. En todo caso, e tratándose de los referidos contratos a plazo fijo no superior a un año, se mantiene inalterable la norma en cuanto sólo faculta para solicitar judicialmente la restitución, sin que pueda recurrirse a un ministro de fe en una gestión extrajudicial[6].

c) Contratos pactados a plazo fijo superior a un año, cuando el inmueble se destina a la habitación: Si se prohibió al arrendatario subarrendar, el arrendador en este caso podrá poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte. También constituye esta norma una vulneración al principio de la fuerza obligatoria del contrato. Ahora bien, dado que el precepto se refiere al inmueble que se destina a la habitación, debemos colegir que aquél destinado por ejemplo a oficina o establecimiento comercial, no queda comprendido dentro de la excepción. Por ende, el arrendatario de un inmueble que no está destinado a la habitación y que pretenda poner término al contrato antes de la expiración del plazo convenido, deberá pagar toda la renta originalmente pactada, por todo el plazo estipulado, respetándose en este caso la “ley del contrato” consagrada en el artículo 1545 del Código Civil.

d) Restitución del inmueble, cuando fue abandonado por el arrendatario[7]: previo a la modificación establecida en la Ley 19.866, existían un inconveniente respecto a la restitución del inmueble ante el abandono del mismo hecho por el arrendatario, muchas veces en forma subrepticia (a escondidas o de manera oculta). Especialmente difícil era la situación, cuando no obstante el abandono, podía apreciarse, examinando el inmueble desde el exterior, que aún se encontraban en él bienes pertenecientes al arrendatario. En este caso el arrendador no puede ingresar al inmueble pues estaba vigente el contrato, exponiéndose incluso a eventuales acciones penales. Para remediar esta situación, se agregó un inciso, el segundo, al art. 6º de la ley, disponiendo al efecto:

• Que, ante el abandono del inmueble por el arrendatario sin restituírselo al arrendador, éste podrá solicitar al juez competente que se lo entregue, sin forma de juicio.
• el juez competente así lo autorizará, previa certificación del abandono hecha por un receptor judicial o por un notario (el precepto dice “por un ministro de fe”, de manera que incluimos a los dos funcionarios)
• El ministro de fe levantará acta del estado en que se encuentra el bien raíz al momento de su entrega al arrendador, remitiendo copia de dicha acta al tribunal.

¿Cuándo está en mora el arrendatario de restituir la cosa?

Para que el arrendatario esté en mora de entregar el inmueble, necesariamente debe ser requerido por el arrendador. En este caso, si el arrendatario no restituye la cosa arrendada, será condenado al pleno resarcimiento de todos los perjuicios de la mora, y a los demás que competa como injusto detentador (entre ellos, podría ser condenado al pago o devolución de los frutos naturales o civiles de la cosa, que el arrendador hubiera podido percibir con mediana inteligencia y cuidado teniendo la cosa en su poder).

[1] Artículo 3 de la ley 18.101

[2] Artículo 1600 regla 5, Que la oferta sea hecha por notario o por un receptor competentes, sin previa orden del tribunal. Para este efecto el deudor pondrá en sus manos una minuta de lo que debe, con los intereses vencidos, si los hay, y los demás cargos líquidos, comprendiendo en ella una descripción individual de la cosa ofrecida. Para la validez de la oferta, no será menester la presentación material de la cosa ofrecida. En las comunas en que no haya notario, podrá hacer sus veces el oficial del Registro Civil del lugar en que deba hacerse el pago.

[3] Ver, modificación de los plazos rebajados por la Ley 19.866, que vino a modificar el inciso segundo del artículo 3| de la Ley 18.101.

[4] Artículo 4° de la Ley 18.101.

[5] Artículo 1545 del código civil, Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.

[6] Algunos, han planteado que en virtud del inc. 2° del art. 4° citado, el arrendatario podría restituir el inmueble antes de que expire el plazo pactado en el contrato o que el arrendador podría demandar el término del contrato antes de que expire el plazo convenido. Así se ha reconocido en fallos recientes de la Corte Suprema. En efecto, se deduce de estas sentencias, que la frase empleada por el legislador en el inc. 2° del art. 4 “plazo de restitución”, se referiría no sólo al plazo de dos meses que tiene el arrendatario para restituir el inmueble contado desde que se le notifique la demanda, sino que también comprendería el plazo originalmente convenido para la duración del contrato. Estas sentencias, además, se han fundado en la aplicación del artículo 1976 del Código Civil, que dispone: “El desahucio en los casos en que tenga lugar, deberá darse con anticipación de un período entero de los designados por la convención o la ley para el pago de la renta”. De esta manera, para esta doctrina emanada de algunos fallos de la Corte Suprema, cualquiera de las partes podría demandar el término del contrato, sin respetar el plazo pactado para la vigencia del mismo, y si el demandado fuere el arrendatario, tendrá el plazo de dos meses contado desde la notificación de la demanda, para restituir el inmueble. Discrepamos de esta doctrina, pues no sólo, en nuestra opinión, interpreta de manera equivocada el citado art. 4, sino que, además, afecta gravemente los intereses de las partes, y en particular del arrendatario. Nos remitimos a los argumentos que, in extenso, formulamos sobre este particular en nuestro libro “El contrato de arrendamiento”. (Orrego Acuña, Juan Andrés, El Contrato de Arrendamiento, 2ª edición ampliada, Santiago de Chile, Editorial Metropolitana, 2011, pp. 260-277).

[7] Artículo 6 de la Ley 18.101