Unidad I El Contrato de Arriendo
El artículo 1915 del Código Civil define al contrato de arrendamiento en los siguientes términos: “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”.
Del concepto legal se desprenden 3 tipos de arrendamiento:
a) Arrendamiento de cosas
b) Arrendamiento de obras
c) Arrendamiento de servicios
Las características del contrato de arriendo son:
a) Contrato Bilateral: expresamente lo indica el artículo 1915, que origina obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario. Uno entrega temporalmente una cosa y la otra paga un precio a cambio.
b) Contrato Oneroso: porque reporta utilidad para ambos contratantes, gravándose recíprocamente. De esta forma, el arrendador, obtiene utilidades de la celebración del arrendamiento, las cuales consisten principalmente en el precio que tendrá que pagarle el arrendatario por el goce de la cosa cedida, mientras que el arrendatario obtendrá las utilidades provenientes del uso y goce de la cosa arrendada.
c) Contrato Conmutativo: porque las prestaciones de las partes se miran como equivalentes. Lo que una parte se obliga a entregar o hacer en favor de la otra parte, se mira como equivalente[1] a lo que ésta a su vez se obliga a pagar por el goce temporal de la cosa arrendada o por el servicio u obra que se realizará en su favor.
d) Es principal: porque subsiste por sí solo, sin necesidad de otra convención; tampoco es un contrato destinado a garantizar el cumplimiento de otra convención. No es necesario la existencia de otro contrato para que pueda generar derechos y obligaciones entre las partes.
e) Por regla general es Consensual: Respecto a esta característica, me quiero detener para aclarar las dudas que siempre se generan respecto a la escrituración de los contratos. Lo normal es que el arrendamiento se entienda perfecto, por el solo acuerdo de las voluntades, incluso cuando recae en inmuebles, rigiendo por ende las normas del Código de Comercio concernientes a la formación del consentimiento[2]. Con todo, el arrendamiento de predios rústicos, es solemne, debiendo constar por escritura pública o privada, y en el segundo caso, con la presencia de dos testigos, conforme al artículo 5º del Decreto Ley número 993, del año 1975[3]. Además, dados los términos de los incisos 2º y 3º del artículo citado, el contrato será inoponible y carecerá de mérito ejecutivo, si se omite la declaración concerniente al régimen tributario al que se encuentre afecto el arrendador.
Existen además limitaciones respecto a la prueba de testigos contempladas en el artículo 1708 y siguientes del Código Civil[4] lo que pone en evidencia la conveniencia de pactar el contrato por escrito, aún en aquellos casos en que la ley no lo exija. Un fallo de julio de 1985, de la Corte Suprema, ratifica este principio, al establecer que “Aunque el contrato de arrendamiento es consensual, su existencia no puede probarse por testigos, sino dentro de los límites del artículo 1709 del Código Civil. Ha de estarse al valor de la renta estipulada para establecer si tal contrato contiene la entrega o la promesa de una cosa que valga más de dos unidades tributarias y si, consecuentemente, puede probarse o no mediante la prueba testimonial[5]”. Se ha sostenido que dado “el carácter consensual que tiene el contrato de arrendamiento no existe el contrato de promesa de arriendo; puesto que se confundiría la promesa con el arriendo mismo, el que empezaría a regir en la época prefijada, es decir, habría un plazo suspensivo[6]”. Sin embargo, diversos autores rechazan la afirmación anterior. No vemos por qué no pueda existir un contrato en virtud del cual, previo cumplimiento de un plazo o de una condición, las partes se obliguen a celebrar un contrato de arrendamiento. Aún más, si la modalidad de la que pende la celebración del contrato de arrendamiento prometido fuere una condición, debiera constar objetivamente su cumplimiento, y ello ocurriría precisamente al celebrar el contrato prometido. Además, sostener que basta con la sola promesa, para exigir en su oportunidad la entrega del goce de una cosa mueble o inmueble en arriendo, restaría certeza a la relación jurídica, frente a terceros.
f) Es un Título de Mera Tenencia: Quien recibe una cosa en arrendamiento, sólo tiene sobre ella la calidad de mero tenedor, y por ende reconoce dominio ajeno, sin que, en principio, pueda llegar a adquirir el dominio por prescripción[7].
g) Es un contrato de duración limitada: Cumplido su plazo de vigencia, normalmente se renuevan sus efectos, conforme a lo estipulado por los contratantes, salvo que medie voluntad en contrario, expresada con la antelación pactada en el contrato y comunicada a la contraparte en la forma prevista en la convención (vale decir, con una cierta antelación, previa al vencimiento del plazo de vigencia del contrato y en ocasiones, cumpliendo con ciertas formalidades, como dar la comunicación a través de una carta certificada o mediante notario público o receptor judicial, por ejemplo). En nuestra legislación, no hay normas limitativas acerca de la duración del contrato de arrendamiento, el que podría pactarse por cualquier plazo, con o sin tácita reconducción[8].
¿Cuál es el objeto de limitar el contrato de arrendamiento? La conveniencia de limitar en nuestra legislación el contrato de arrendamiento, se debe principalmente a impedir un acto que, bajo la apariencia de contrato de arrendamiento, en verdad constituye una enajenación, como acontece si por ejemplo se da en arrendamiento un inmueble por 99 años. En este sentido, personas que no pueden celebrar contrato de compraventa entre sí[9], podrían recurrir al expediente de celebrar un contrato de arrendamiento, burlando entonces en la práctica las restricciones legales.
h) Generalmente es un contrato de administración: Por ello, “para arrendar a través de un mandatario o representante basta que se le hayan otorgado las facultades del artículo 2132 del Código Civil[10]. Sin embargo, podría cuestionarse esta facultad cuando se arrienda por largos períodos de tiempo, ya que, en estos casos, el contrato podría envolver una verdadera disposición de la cosa[11]”
i) El contrato de arrendamiento de inmuebles urbanos es dirigido: por qué;
- Cuando se pactan mes a mes o por plazo indefinido o a plazo fijo que no exceda de un año, el legislador, imperativamente, dispone que el arrendatario gozará de un plazo adicional para la restitución del inmueble, después que el arrendador le notifica el desahucio[12].
- Si se trata de un contrato que recae en una vivienda y ha sido pactado a plazo fijo superior a un año, el legislador desconoce la “ley del contrato”, pues faculta al arrendatario para poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte, derecho que puede ejercer si el arrendador le prohibió subarrendar[13].
- Son irrenunciables los derechos que la Ley Nº 18.101 confiere a los arrendatarios[14] . Sin embargo, si lo relacionamos con el artículo 12 del código civil, esto es, “Podrán renunciarse los derechos conferidos por las leyes, con tal que sólo miren al interés individual del renunciante, y que no esté prohibida su renuncia”, no se aplicará al contrato de arrendamiento, pues el arrendatario, como señalábamos, no puede renunciar a un derecho que ley le otorga y cualquier cláusula que se estipule en el contrato, carecerá de valor. Por ejemplo; el caso en que renuncie anticipadamente al plazo de que legalmente dispone para restituir el inmueble. Una vez determinado judicialmente ese plazo, podrá, sin embargo, renunciarlo[15].
j) Por regla general, es un contrato puro y simple: Usualmente, el arrendamiento comienza a producir todos sus efectos inmediatamente de celebrado, aunque nada obsta a estipular un plazo o una condición, a que esté supeditado el ejercicio o el nacimiento de los derechos y las obligaciones emanadas del contrato.
k) Es un contrato típico: y lo es porque la ley lo regula exhaustivamente, tanto en el Código Civil como en disposiciones especiales.
l) Contrato de Tracto Sucesivo: Esto es, cuando los cumplimientos se van escalonando en el tiempo durante un lapso prolongado, permaneciendo la relación contractual[16]. En el caso del arrendamiento de predios urbanos, podemos identificar la presencia de obligaciones de tracto sucesivo y de obligaciones que admiten ejecución única. Dentro de las primeras encontramos la obligación de ceder el goce de la cosa, la cual, por constituir precisamente el fin perseguido por las partes mediante la celebración del contrato, permite calificar la prolongación en el tiempo de la relación contractual como un elemento indispensable para que el arrendatario obtenga los beneficios que persigue de su celebración; y la obligación de pagar la renta o precio, en el caso de contratos a término indefinido. Sin embargo, a diferencia de lo que ocurre con la obligación de ceder el uso y goce pacífico de la cosa, la obligación de pagar un precio o renta no necesariamente deberá ser una obligación de tracto sucesivo.
La importancia de calificar el arrendamiento de predios urbanos como un contrato de tracto sucesivo, radica en la posibilidad de aceptar la declaración de voluntad unilateral realizada por una de las partes contratantes como una de las formas de poner término a la relación, en los efectos que tiene la extinción de la cosa objeto del contrato[17], en los efectos de la declaración de nulidad y de la resolución del contrato y en la eventual aplicación de la teoría de la imprevisión.
[1] Alessandri, en la obra citada, p. 160, dice que el contrato es conmutativo, “porque las prestaciones de las partes son equivalentes”, lo que obviamente constituye un error. El contrato es conmutativo, porque las prestaciones se miran como equivalentes, lo que implica que objetivamente pueden no serlo.
[2] El Código Civil solo se limita en su artículo 1445 a prescribir la necesidad de la manifestación de la voluntad para que una persona se obligue por un acto o declaración de voluntad, pero nada señala acerca de cómo se forma el consentimiento en los actos jurídicos bilaterales. Por lo que las normas de la sobre formación del consentimiento se encuentran reguladas en los artículos 97 a 106 del Código de Comercio del Título I del Libro II del Código de Comercio, En ellas se puede observar que la oferta puede ser verbal o escrita (artículos 97 y 98 del Código de Comercio).
[3] artículo 5º del Decreto Ley número 993, del año 1975; El contrato de arrendamiento que recaiga sobre la totalidad o parte de un predio rústico, sólo podrá pactarse por escritura pública o privada, siendo necesario en este último caso, la presencia de dos testigos mayores de dieciocho años, quienes, individualizados, lo suscribirán en dicho carácter. El arrendador deberá declarar en la misma escritura, sea pública o privada, si está afecto al impuesto de primera categoría sobre la base de renta efectiva determinada por contabilidad completa, o sujeto al régimen de renta presunta para efectos tributarios. La falta de esta declaración impide que el documento en que conste el contrato, pueda hacerse valer ante autoridades judiciales y administrativas, y no tendrá mérito ejecutivo mientras no se acredite mediante escritura complementaria la constancia de la declaración referida.
[4] Artículo 1708 delo código civil, No se admitirá prueba de testigos respecto de una obligación que haya debido consignarse por escrito.
[5] Repertorio de Legislación y Jurisprudencia Chilenas. Código Civil y leyes complementarias (en adelante Repertorio), Tomo VIII, Editorial Jurídica de Chile, 1997, p. 68.
[6] Ana María Hübner y Sofía Vergara, ob. cit., p. 9.
[7] La prescripción adquisitiva o es el modo de adquirir el dominio o los derechos reales por la posesión a título de dueño y continuada por el tiempo señalado en la ley. Por ejemplo, si una persona posee un bien durante un tiempo determinado a título de dueño y transcurre el plazo que marque la ley, puede adquirir la propiedad de dicho bien.
[8] La tácita reconducción consiste en la renovación o continuación de un contrato de arrendamiento de bienes raíces por el consentimiento tácito de ambas partes, concurriendo una serie de requisitos legales. El artículo 1956 del Código Civil en su inciso tercero establece Con todo, si la cosa fuere raíz y el arrendatario con el beneplácito del arrendador hubiere pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación, o si ambas partes hubieren manifestado por cualquier otro hecho igualmente inequívoco su intención de perseverar en el arriendo, se entenderá renovado el contrato bajo las mismas condiciones que antes, pero no por más tiempo que el de tres meses en los predios urbanos y el necesario para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes en los predios rústicos, sin perjuicio de que a la expiración de este tiempo vuelva a renovarse el arriendo de la misma manera.
[9] Artículo 1796 del código civil, Es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no separados judicialmente, y entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad. Artículo 1797, del código civil, Se prohíbe a los administradores de establecimientos públicos vender parte alguna de los bienes que administran, y cuya enajenación no está comprendida en sus facultades administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa autorización de la autoridad competente. Artículo 1798 del código civil, Al empleado público se prohíbe comprar los bienes públicos o particulares que se vendan por su ministerio; y a los jueces, abogados, procuradores o escribanos los bienes en cuyo litigio han intervenido, y que se vendan a consecuencia del litigio; aunque la venta se haga en pública subasta. Artículo 1799 del código civil, No es lícito a los tutores y curadores comprar parte alguna de los bienes de sus pupilos, sino con arreglo a lo prevenido en el título De la administración de los tutores y curadores.
[10] Artículo 2132 del código civil, El mandato no confiere naturalmente al mandatario más que el poder de efectuar los actos de administración; como son pagar las deudas y cobrar los créditos del mandante, perteneciendo unos y otros al giro administrativo ordinario; perseguir en juicio a los deudores, intentar las acciones posesorias e interrumpir las prescripciones, en lo tocante a dicho giro; contratar las reparaciones de las cosas que administra; y comprar los materiales necesarios para el cultivo o beneficio de las tierras, minas, fábricas, u otros objetos de industria que se le hayan encomendado. Para todos los actos que salgan de estos límites, necesitará de poder especial.
[11] Hübner, Ana María y Vergara, Sofía, ob. cit., p. 12.
[12] Ver artículos 3 y 4 de la Ley N°18.101
[13] Ver artículo 5 de la Ley N°18.101
[14] Ver artículo 19 de la Ley N°18.101
[15] Celis Rodríguez, Rubén, Normas especiales de arrendamiento de predios urbanos, Editorial Jurídica de Chile, Santiago, 1982, p. 25.
[16] Vid. López Santa María, op.cit p. 135.
[17] Al respecto, el profesor López Santa María señala “si el contrato es de tracto sucesivo, la extinción por caso fortuito o fuerza mayor de una obligación, de rebote produce la extinción de la obligación de la contraparte. Por eso el artículo 1950 dispone que la destrucción total de la cosa arrendada acarrea la expiración de contrato de arrendamiento, de modo que cesan las obligaciones de ambas partes”. López Santa María, op.cit.pp. 136-137.