2.9 Derecho Inmobiliario

Corresponde a una parte del derecho que estudia y consagra régimen jurídico de los bienes raíces. El Código Civil señala en el artículo 565, que los bienes consisten en cosas corporales o incorporales.

El artículo 566, divide las cosas corporales en muebles e inmuebles y el artículo 568, los define: “Inmuebles o fincas o bienes raíces son las cosas que no pueden transportarse de un lugar a otro, como las tierras y minas, y las que adhieren permanentemente a ellas, como los edificios, los árboles. Las casas y heredades son llaman predios o fundos.”

I. Cosas Inmuebles

II. Adquisición y conservación

IV. Saneamiento pequeña propiedad raíz

PRINCIPALES CONTRATOS CIVILES APLICADOS A LA GESTIÓN INMOBILIARIA

El concepto de contrato, nos lo entrega el Código civil en su artículo 1438: “Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o muchas personas.

9.1 ¿Cuáles son los principios de los contratos?

 1.- Principio de la autonomía de la voluntad: Este principio consiste en la libre facultad de los particulares para celebrar el contrato que les plazca y determinar su contenido, efectos y duración. En materia de contratos la suprema ley es la voluntad de las partes.

 2.- Principio de la buena fe contractual: Es objetiva, lo cual es una excepción a la regla general de la buena fe en el Código Civil. Además, debe ser mantenida antes, durante y después del contrato.

 3.- Principio de la legalidad: Artículo 1545:”Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su 130 consentimiento mutuo o por causas legales.” El contrato aporta las características esenciales de una ley. En caso de incumplimiento, sobreviene una sanción.

4.- Principio de la responsabilidad contractual: esto está relacionado con la indemnización de perjuicios de origen contractual, en otras palabras, consiste en reparar el daño causado.

5.- Principio de la relatividad de los contratos: Como regla general, los contratos legalmente celebrados producen efecto respecto de las partes que lo celebraron.

6.-Principio del enriquecimiento sin causa: afectan a terceros, salvo excepciones como el contrato matrimonial. Artículo 1888: “El contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión enorme.” Los contratos deben respetarse y cumplirse al tenor de la obligación. No se debe inducir al otro a engaño o error.

9.2 Contrato de Promesa: Es aquel por el cual las partes se obligan a celebrar otro contrato determinado en cierto plazo o evento de cierta condición.

Características: del contrato de promesa:

1. Es un contrato general, por su intermedio se pueden prometer la celebración de un número ilimitado de contratos.
2. Es un contrato solemne, pues siempre debe constar por escrito.
3. Es un contrato principal, no subordina su existencia a la del otro contrato.
4. Es un contrato preparatorio,
5. Es un contrato sujeto a modalidad art. 1554 n°3.
6. Es de derecho estricto, se aplica el art. 1554. La regla general es no aceptar la promesa de celebrar un contrato y reconocerla sólo por excepción cuando reúne los requisitos del 1554.

Requisitos:

1. Que la promesa conste por escrito:

El contrato de promesa es solemne y la solemnidad consiste en que debe constar por escrito, sea en instrumento público o en instrumento privado. Si se otorga verbal es nula absolutamente (1443- 1682- 1554).

2. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces.

Debe entenderse que produzca efectos jurídicos, o sea genere derechos y obligaciones. No pueden contener hecho inmoral o prohibido, porque sería ineficaz por objeto ilícito, y tampoco se puede referir a una obligación físicamente imposible.

3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato prometido.

El contrato de promesa puede ser suspensivo o extintivo, porque tanto el uno como el otro fijan una época en la cual se puede exigir la obligación de hacer que emana del contrato de promesa.

4. Especificación del contrato prometido: que en ella se especifique de tal manera en el contrato prometido, que solo falten para que sea perfecto la tradición de la cosa, o las solemnidades que prescriban las leyes.

Efectos del contrato de promesa:

Se refiere a este aspecto el inciso final del art. 1554, el cual establece que cuando el contrato de promesa es válido de él surge una obligación de hacer, que no es otra que la celebración del contrato prometido.

El cumplimiento de esta obligación de hacer puede exigirse con arreglo a lo establecido en el art. 1553, pero de esta disposición sólo le son aplicables los números 1 y 3.

También se puede aplicar el art. 1489 por ser un principio de carácter general es aplicación al contrato de promesa.

9.3 Contrato de compraventa.  Art. 1793, la compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella se dice vender y ésta comprar.  El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio.

Naturaleza del contrato de compraventa:

1. Es un contrato bilateral: ya que da origen a dos obligaciones recíprocas, que consisten en dar una cosa, y la otra, en pagar su valor en dinero.
2. Es un contrato conmutativo.
3. Por regla general, es un contrato consensual así se desprende 1801 inc 1, excepcionalmente solemne inc 2.
4. Es un contrato oneroso: porque las partes se gravan ( se obligan) recíprocamente.
5. Es un contrato principal.