6.3 Término por la extinción del plazo
La segunda causal de expiración del contrato de arrendamiento se encuentra contemplada en el artículo 1950 N°2 del código civil, y consiste en la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.
Concordando el artículo 1950 N° 2 con el artículo 1654, ambos del código civil, nos encontramos con que el código entiende comprendidos en este supuesto 3 casos distintos, todos los cuales tienen como denominador común el que las partes, expresa o tácitamente, han entendido vincularse contractualmente por un tiempo limitado, fijando de antemano en que instante el contrato dejará de servir a los intereses que justificaron su celebración.
El primer caso contemplado, correspondiente a los contratos donde las partes han fijado un tiempo para la duración del arrendamiento, nos encontramos indudablemente en presencia de un contrato de arrendamiento a plazo fijo, donde las partes previa y expresamente han definido el tiempo durante el cual la relación contractual les permitirá obtener los beneficios esperados de la celebración del contrato, determinando de antemano y específicamente el momento en que dejaran de encontrarse vinculadas, en lo que constituye propiamente un plazo determinado.
El segundo caso, en el cual se encuentran los contratos de arrendamiento cuya duración es determinada por el servicio especial a que se destinó la cosa arrendada, puede generar mayores dificultades en cuanto a su calificación, sobre si se trata de un contrato sujeto a plazo o condición. En nuestro concepto, se trata nuevamente de un contrato de arrendamiento a plazo, toda vez que las partes, aun cuando no puedan determinar de antemano el momento en que el contrato dejará de servir a los fines perseguidos con su celebración, han optado por vincularse en forma necesariamente temporal, previendo como un hecho de necesaria ocurrencia, conforme al contrato mismo, que la cosa en un momento futuro deje de prestar los servicios para los cuales fue arrendada.
Este plazo tiene características especiales, cuales son su carácter tácito (el plazo se entiende como un elemento implícito del contrato de arrendamiento, necesario, por una parte, para que el contrato desarrolle sus fines, y previsto por las partes como el momento a partir del cual dejarán de encontrarse vinculadas por la relación obligacional) y su carácter indeterminado[1].
Finalmente, el código en el tercer caso nuevamente se refiere a la costumbre, al incluir aquellos contratos de arrendamiento donde la costumbre determine la duración de la relación. Se trata esta de una norma excepcionalísima tratándose de arrendamiento de bienes inmuebles urbanos, cuya inclusión como causal de terminación de la relación contractual puede justificarse si consideramos que esta costumbre forma parte del contexto normativo supuesto por las dos partes al momento de celebrar el contrato, constituyendo una base objetiva que determina su contenido y las expectativas de duración que las partes puede abrigar respecto del contrato mismo al momento de celebrarlo, limitándolas.
Teniendo en vista la justificación de los distintos casos de expiración del contrato previstos en el artículo 1954 del código civil, podemos explicar el sentido del artículo 1950 N°2 del código civil. La terminación del contrato de arrendamiento por la expiración del tiempo estipulado para su duración no se encuentra únicamente justificada como una consecuencia de la autonomía privada de las partes y el principio pacta sunt servanda, toda vez que este principio no se ve expresado en todos los casos contenidos en el artículo 1954 del código civil; siendo entonces más correcto buscar la fundamentación de los casos en la protección de las expectativas que las partes pueden legítimamente tener como consecuencia de la celebración del contrato. En efecto, parece contrario a la buena fe que una de las partes pueda pretender mantener vigente la relación contractual más allá de los límites que pudieron haber previsto los contratantes al momento de vincularse, razón por la cual el Código Civil, correctamente e interpretando tanto la voluntad de las partes como las condiciones que rodean la relación constituyendo sus bases objetivas, declara la extinción de la relación por el cumplimiento de sus fines.
Todas estas razones conducen necesariamente a la terminación ipso iure del contrato una vez cumplido el plazo expreso o tácito[2], correspondiendo a los Tribunales de Justicia sólo constatar la ocurrencia del supuesto de hecho que implica el cumplimiento del plazo. Por esta razón, la sentencia que se dicte en estos procesos será meramente declarativa, produciéndose los efectos de la terminación no a partir de su dictación, sino desde el momento mismo de su cumplimiento. Con todo, el momento del cumplimiento del plazo supone un segundo límite, toda vez que tratándose de un caso propiamente de terminación, no podrá afectar retroactivamente los derechos y obligaciones que hubieran nacido y se hubiesen extinguido, que formaron parte de la relación de tracto sucesivo.
¿Qué ocurre si el plazo está establecido a favor de una sola de las partes?
El artículo 1953 del código civil regula una situación especial, permitiendo que el plazo del cual dependa la duración del contrato sea forzoso para una parte y voluntario para la otra, lo que implica que la parte en cuyo favor se hubiera establecido esta cláusula no se encuentra vinculada por un tiempo determinado de duración de contrato, pudiendo ponerle término con anterioridad sin incurrir en responsabilidad.
De esta forma, la parte beneficiada con el plazo voluntario estará facultado para desahuciar el contrato antes del vencimiento estipulado, debiendo en nuestro concepto sujetarse a las normas dispuestas en el artículo 1977 del código civil y 3 de la Ley 18.101 en lo que se refiere a su forma, si es el arrendador.
[1] Abeliuk, op. cit. pp. 420 y ss.
[2] Lo que se encuentra en conformidad con las reglas relativas a los efectos del plazo extintivo cumplido. Abeliuk, op. cit. p. 427