7.9 Ejecución de la sentencia

La sentencia definitiva se pronunciará sobre la acción deducida y sobre los incidentes, o sólo sobre éstos cuando sean previos o incompatibles con aquélla.

Sin perjuicio del procedimiento sumario establecido en la Ley 18.101, con fecha 30 de junio del año 2022, se publica la Ley 21.461, que viene a incorporar la Medida Precautoria de Restitución Anticipada e Inmuebles, además de establecer un Procedimiento Monitorio de Cobro de Rentas de Arrendamiento.

Por regla general el procedimiento en la Ley 18.101, debe aplicarse a los juicios especiales de

1. Desahucio
2. Terminación del arrendamiento
3. Restitución de la propiedad por expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo
4. Restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador;
5. De indemnización de perjuicios que intente el arrendador o el arrendatario, y
6. Otros que versen sobre las demás cuestiones derivadas de estos contratos.

El procedimiento sumario, y de acuerdo con lo estudiado previamente se encuentra regulado en el artículo 8 de la Ley 18.101.

Aparece, con este nuevo cuerpo legal, el artículo 7 bis una nueva medida precautoria la que señala que el Juez a petición del demandante podrá ordenar la restitución del inmueble incluso con el auxilio de la fuerza pública. Ésta podría ser una de las medidas precautorias más coercitivas, por cuanto estamos solicitando la restitución anticipada del inmueble arrendado, incluso mediante el auxilio de la fuerza pública.

La audiencia del artículo 8 revisada de manera previa en este capítulo, tiene una nueva funcionalidad en el juicio de terminación de un contrato de arrendamiento y la restitución del inmueble arrendado si se observa la hipótesis de destrucción parcial o la inutilización del inmueble como consecuencia del descuido del arrendador.

Sin embargo, y como consecuencia de la coercitividad y rapidez de la resolución, el Juez solicitará caución al demandante al momento de su presentación, en aquellos casos en que estime dudoso de acuerdo con los antecedentes aportados, la acción deducida. Es por ello, que esta caución servirá en caso de que el lanzamiento fuera improcedente y al arrendatario le causara perjuicios, o también si la demanda fuera rechazada.

Se deroga además el artículo 10 de la Ley 18.101sobre las reconvenciones, se estableciendo ahora un procedimiento especial de reconvenciones mucho más efectivo y rápido.

Procedimiento Monitorio

Este nuevo procedimiento monitorio introducido por la Ley 21.461 se establece para el cobro de rentas de arrendamiento restitución del inmueble. Lo anterior regulado en el nuevo Título III bis.

En este procedimiento cobra gran importancia la presentación de la demanda, toda vez que si se cumplen con los requisitos establecidos en los artículos 18 – A, el tribunal la acogerá y ordenará al arrendatario pagar los montos adeudados y demandados. Para ello el demandado solo tendrá un plazo de 10 días, tiempo en que deberá pagar u oponerse.

De acuerdo con lo establecido en el artículo 18 – A, la demanda deberá contener:

1. El nombre, profesión u oficio y domicilio del arrendador y del arrendatario.
2. El inmueble arrendado, la o las rentas de arrendamiento y las cuentas por gastos comunes y de consumo adeudadas; una relación precisa de los antecedentes y las razones que explican tales deudas; y la forma, fecha y lugar en que hubiesen sido contraídas.
3. La solicitud de que se requiera al deudor para que, dentro del plazo de diez días corridos, pague las rentas y las cuentas de gastos comunes y de consumo adeudadas, y las que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda, más los intereses y costas que correspondan, y, para el caso de que el deudor no pagare o no compareciere o no formulare oposición, que se le tenga por condenado al pago de la obligación reclamada, bajo el apercibimiento previsto en el artículo 18-C (resultado del lanzamiento), y se materialice el lanzamiento en la forma prevista en la ley.

Si la demanda cumple con todos los requisitos establecido, el Tribunal la acogerá otorgando un plazo de 10 días para que el arrendatario realice el pago completo de lo adeudado, con interés y costas o, en caso de negativa, se materialice el lanzamiento.

Una vez presentado nuestro escrito, el Juez, realizará un examen de admisibilidad (debe cumplir con los requisitos señalados en el artículo 18 – B). Si no se cumplen con ellos, el arrendador y demandante dispondrá de un plazo de 10 días para realizar las correcciones pertinentes. Si no se cumpliere en el plazo señalado en la ley, se tendrá por no presentada la demanda monitoria y se archivarán los antecedentes.

Por otra parte, el tribunal también tendrá por no presentada la demanda monitoria por las siguientes causales:

1. Por carecer de jurisdicción o de competencia absoluta,
2. Por litispendencia;
3. Inexistencia,
4. Falta de capacidad o representación de una de las partes;
5. Manifiesta falta de legitimación para actuar
6. U otro defecto que afecte la existencia, validez o eficacia del proceso,

El Juez en estos casos lo declarará de plano, siempre que consten en forma manifiesta en el expediente o se funden en hechos de pública notoriedad. En la resolución que rechace la demanda monitoria, se deberán expresar los fundamentos de su decisión y en que consiste el vicio.

Por lo tanto y respecto al artículo 18-A, se nos presentan 2 hipótesis que ponen término a la presentación de la demanda monitora, estas son:

1° Hipótesis:

Que no cumpla con alguno de los requisitos indispensables para la presentación de la demanda y que se encuentran señalados en el artículo 18 – A y que estudiamos previamente. Así, por ejemplo, al presentar la demanda no cumplo con la individualización correcta de las partes demandante o demandado, el Tribunal me otorgará un plazo de 10 días para poder subsanarlos.

2° Hipótesis:

La demanda cumple con todos los requisitos del artículo 18 – A, sin embargo, hay otra demanda ya presentada (Litis pendencia), en este caso el Juez rechazará de plano la demanda monitoria. El único recurso procedente respecto a esta resolución será el de reposición que deberá ser interpuesto ante el mismo tribunal. Sin perjuicio de ello, de igual manera podríamos iniciar el procedimiento del artículo 8° de lay 18.101, esto es, el procedimiento sumario.

Esta nueva ley nos señala que no procede en:

1. El ejercicio conjunto de la acción de cobro de rentas de arrendamiento o y de las acciones de desahucio y restitución que tengan un fundamento distinto del no pago de las rentas de arrendamiento, y
2. De las cuentas adeudadas por gastos comunes y de consumo del inmueble arrendado.

Recordemos que la resolución que acoge la demanda monitoria, además de ordenar el pago, dentro del plazo de 10 días, ordenará el lanzamiento del demandado y de otros ocupantes del inmueble. Esta resolución tiene el carácter de sentencia firme y ejecutoriada. Es por ello la importancia en la presentación de la demanda y de los grandes cambios que producirá esta nueva Ley.

Esta resolución se notificará al deudor en el domicilio del inmueble que tiene arrendado. El requerimiento de pago se efectuará en el momento de la notificación y el 2° requerimiento 5 días posteriores a ella.

Término del procedimiento monitorio de cobros de rentas de arrendamiento (Artículo 18 – E)

El término del procedimiento monitorio se producirá en antes del vencimiento del plazo previsto para la oposición, solo si el deudor requerido realiza el pago dando satisfacción total a la deuda, incluidos intereses y costas. Si el pago fuere parcial, se seguirá adelante con el procedimiento monitorio por la parte de la deuda no solucionada.

Como podemos observar, la única manera de enervar la acción sería realizar el pago completo. Sin embargo, el deudor puede realizar oposición según lo prescrito en el artículo 18-F. En ella deberá señalar los fundamentos de hecho y de derecho de las alegaciones y excepciones que opone. Su escrito de oposición deberá acompañar e indicar todos los demás medios de prueba de que se valdrá en el juicio declarativo posterior. Si esta oposición fundada se declara admisible, el Tribunal declara terminado el procedimiento monitorio y quedará sin efecto de pleno derecho la resolución que ordena el pago y lanzamiento del demandado.

No obstante, y como lo señalamos previamente, si es rechaza la demanda monitoria el demandante podrá iniciar su acción mediante el procedimiento sumario establecido en el artículo 8° de la Ley 18.101.  En este nuevo procedimiento se delimitará lo debatido, por cuanto las defensas ya fueron planteadas en el procedimiento monitorio.

El artículo 18 – K señala lo siguiente: “Las normas de este Título serán aplicables, en lo pertinente, a las acciones de comodato precario que persigan la restitución del inmueble y a la acción de precario establecida en el artículo 2.195 del Código Civil.”

Este artículo significa que la norma será aplicable incluso a aquellas personas que se encuentren ocupando el inmueble bajo ningún título (ocupas). Para lo cual, deberemos conocer los datos de al menos uno de los ocupantes.

Siguiendo con el estudio de la nueva ley 21.461, el artículo 20 de este nuevo establece lo siguiente: En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que consten por escrito, las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario público, quien deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble respecto del cual recaiga el contrato. Estos contratos autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria conforme a lo previsto en el artículo 18-A. Cuando los contratos no consten por escrito, se presumirá que la renta es el monto consignado en los depósitos o documentos de pago por al menos tres meses consecutivos y, en caso de que éstos no existan, se presumirá que la renta es la que declare el arrendatario.”

En este caso el titulo fundante serán los contratos de arriendo, los que deberán firmados ante notario, cobrando una gran importancia la escrituración de los contratos de arriendo estudiado en capítulos anteriores.