6.4 Por la extinción del derecho del arrendador
La tercera causal de extinción del contrato de arrendamiento es la “extinción del derecho del arrendador” (artículo 1950 N° 3 del código Civil).
Se trata de una causal que opera ipso iure, por la sola extinción del derecho que tenía el arrendador sobre la cosa y que lo facultaba para celebrar el contrato, lo que se explica porque en ese mismo instante la obligación que le impone el contrato de arrendamiento de ceder el goce de la cosa arrendada, que tiene un carácter sucesivo, se habrá vuelto imposible de cumplir.
En efecto, el código ha dispuesto la extinción correlativa de las obligaciones que gravan al arrendatario, teniendo en vista que su exigibilidad carece de causa, toda vez que el incumplimiento de la prestación de ceder el goce de la cosa exigida en virtud del contenido obligacional del contrato bilateral se ha vuelto imposible de cumplir con el arrendador. De esta forma el código, enfrentando a un contrato que genera obligaciones continuas, opta por desvincular a las partes de sus obligaciones cuando para una de ellas se torna objetivamente imposible su cumplimiento, lo cual se justifica desde una perspectiva técnica, por el hecho que las obligaciones que nacen continuamente para las partes de esta relación se sirven de causas recíprocas.
Por consiguiente, podemos decir que tanto el artículo 1950 N°1 referido a la destrucción de la cosa, como el artículo 1950 N°3 del código civil, referido a la extinción del derecho del arrendador, contemplan en último término causales de extinción del contrato de arrendamiento fundadas en la imposibilidad sobreviniente de cumplimiento de una de las partes de una obligación esencial del contrato, distinguiéndose únicamente en que mientras la primera contempla los casos de destrucción material, la segunda regula los casos de destrucción jurídica.
De esta forma, la extinción del derecho del arrendador que pone término al contrato de arrendamiento sólo puede ser aquella que le impide en forma absoluta cumplir con la obligación de ceder el goce de la cosa, excluyendo de la aplicación del artículo 1950 N° 3 de código civil aquellos casos en que el arrendador perdiendo derecho sobre ésta, puede seguir cumpliendo con la obligación.
La terminación del contrato por la extinción del derecho del arrendador opera ipso iure, aun cuando las partes hubieren dispuesto un determinado periodo de tiempo para la duración del contrato (artículo 1958 inciso 1° del código civil) y solo desarrollará sus efectos sus efectos hacia el futuro, lo que permite calificar la actividad jurisdiccional que a su respecto se produzca como meramente declarativa, dado que se limitará a reconocer la ocurrencia de la extinción.
Atendido a que la terminación opera ipso iure, resultará indiferente la conducta del arrendador y la forma como ésta influyó en la extinción de su derecho, tomando en cuenta el código para efectos de la terminación del contrato solamente el hecho que, producto de la extinción del derecho del arrendador, no podrán seguir cumpliéndose las obligaciones contraídas. Sin embargo, la influencia de la conducta del arrendador en la extinción de su derecho es considerada por el código para efectos de determinar la extinción le es imputable y, en tal caso, lo hace responsable, obligándolo a indemnizar los perjuicios que sufra el arrendatario como consecuencia de la terminación del contrato. De esta forma, corresponde distinguir entre la extinción del derecho causada por culpa del arrendador y aquella que opera sin culpa de éste.
El arrendador no deberá indemnización alguna al arrendatario, si la extinción de su derecho sobre la cosa opera por causa independiente de su voluntad (artículo 1958 inciso 1° del código civil), como ocurrirá en todos aquellos casos en que su derecho está sujeto a una condición resolutoria que dependa de un acaso o del hecho de un tercero; o en los casos en que contratando en una calidad particular que hace incierto la duración de su derecho, sea esta calidad particular que hace incierta la duración de su derecho, sea esta calidad conocida por el arrendatario (artículo 1959 del código civil). En estos casos, la relación contractual terminará sin ulterior consecuencia.
Por el contrario, si el arrendador ha actuado en forma culpable, bien sea por atribuirse la calidad de propietario absoluto, cuando en realidad era mero usufructuario, propietario fiduciario o su derecho se encontraba sujeto a una condición resolutoria, de forma que el arrendatario no pudo representarse al momento de contratar la precariedad de la relación jurídica que se estaba generando (artículo 1959 del código civil); o por haberse extinguido su derecho por su culpa, como ocurre en los ejemplos descritos en el artículo 1961 del código civil[1], deberá responder por la frustración de las expectativas del arrendatario, estando obligado a indemnizar los daños que la terminación del contrato ocasionen.
[1] Artículo 1961 del código civil; “Extinguiéndose el derecho del arrendador por hecho o culpa suyos, como cuando vende la cosa arrendada de que es dueño, o siendo usufructuario de ella hace cesión del usufructo al propietario, o pierde la propiedad por no haber pagado el precio de venta, será obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le sucede en el derecho no esté obligada a respetar el arriendo”.