6.5 Desahucio

Podemos definir al desahucio como la declaración unilateral de voluntad en orden a poner fin a la relación contractual, la cual solo es admitida por el ordenamiento tratándose de contratos de tracto sucesivo en los cuales no hubiere sido definido desde un inicio el tiempo de duración.

Las características del desahucio son:

1. Es irrevocable
2. Debe darse con una anticipación mínima, que depende de la duración del contrato de que se trate.
3. No requiere de aceptación para perfeccionarse.
4. Puede ser judicial o extrajudicial.
5. Procede respecto de contratos de plazo indefinido, y excepcionalmente, respecto de contratos de plazo definido.

Cuando nos encontramos ante este tipo de contratos y aquellos celebrados mese a mes, tras la modificación de la Ley N° 19.866, confiere al arrendatario un plazo mínimo de dos meses para restituir la propiedad, a contar de la notificación del desahucio, el cual es ampliado en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble. El plazo para efectuar la restitución desde la notificación del desahucio no puede exceder en total de 6 meses[1].

Tratándose de contratos de plazo fijo, cuya duración no exceda de un año, donde precisamente por tratarse de un contrato de plazo fijo no cabe el desahucio, el plazo que le otorga la ley al arrendatario será para restituir la propiedad, y se extiende por dos meses, los cuales se cuentan desde la notificación de la demanda de restitución[2].

En todos los casos planteados, nos encontramos con que las relaciones contractuales de tracto sucesivo tienen un tiempo de duración claramente definido por las partes (arrendamientos de plazos superior a un año y arrendamiento de plazo inferior a un año, renovados sucesivamente por las partes con el mismo carácter) o que la duración adicional tiene un plazo definido por la misma ley (caso de la tácita reconducción); por lo tanto no sería prudente, dar un sentido diverso a una norma legal de carácter excepcional, a fin de entender que las partes se han vinculado por un término indefinido con el propósito de hacer aplicable una disposición que solo tiene sentido en el marco de las relaciones de tracto sucesivo cuya duración es indefinida.

Por lo tanto, de acuerdo a lo establecido en la Ley 18.101 permite el desahucio en los siguientes contratos de plazo fijo:

1. Contratos en que el plazo se haya fijado mes a mes.
2. Contratos de Plazo fijo no superior a un año.
3. Contratos de plazo superior a un año con cláusula de prohibición de subarrendar, autorizan al arrendatario para desahuciarlo.

Lo anterior, es sin perjuicio de que las partes, voluntariamente, podrán pactar cláusulas de término anticipado en los contratos de arrendamiento de plazo fijo.

[1] Artículo 3 de la Ley 18.101, “En los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de duración indefinida, el desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario. En los casos mencionados en el inciso anterior, el plazo de desahucio será de dos meses, contado desde su notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en total, de seis meses. El arrendatario desahuciado podrá restituir el bien raíz antes de expirar el plazo establecido en este artículo y, en tal caso, estará obligado a pagar la renta de arrendamiento sólo hasta el día de la restitución”.

[2] Artículo 4 de la Ley 18.101, “En los contratos de plazo fijo que no exceda de un año el arrendador sólo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble y, en tal evento, el arrendatario tendrá derecho a un plazo de dos meses, contado desde la notificación de la demanda. En los casos a que se refiere este artículo el arrendatario podrá restituir el inmueble antes de expirar el plazo de restitución y sólo estará obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el día en que aquélla se efectúe”.